Annuitätendarlehen

AnnuitätendarleheN


Das Annuitätendarlehen ist das beliebteste Produkt in der Baufinanzierung. Über einen fest vereinbarten Zeitraum (Zinsbindung) zahlt man eine monatliche Rate, welche als Annuität bezeichnet wird. Die Annuität setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Im Folgenden werden die Details und Ausstattung eines Annuitätendarlehens näher erläutern und es wird aufgezeigt, wie diese Darlehensart verwendet werden kann.

Annuitätendarlehen

Darlehenssumme - Zinsbindung

Sonderkündigung nach 10 Jahren


Es werden 30.000 € für eine Modernisierung oder 600.000 € für einen Bau von einem Einfamilienhaus benötigt? Mit einem Annuitätendarlehen ist dies kein Problem. In der Regel sind Darlehenssummen ab 25.000 € bis 2.000.000 € ohne weiteres darstellbar.

 

Die Laufzeit richtet sich nach der Höhe der vereinbarten monatlichen Rückzahlung und endet mit der vollständigen Tilgung des Darlehens. Die Laufzeit darf nicht mit der Zinsbindung verwechselt werden. Bei einem Annuitätendarlehen wird in der Regel ein fester Zinssatz für eine bestimmte Dauer vereinbart. Dieser Zeitraum wird als Zinsbindung oder Zinsfestschreibungsdauer bezeichnet.

 

Laut Statistik sind 10 Jahre Zinsbindung immer noch das Top Produkt in der Immobilienfinanzierung und werden von fast jedem Finanzierungspartner angeboten. Abgesehen von dem “klassischen Produkt” können noch weitere Zinsbindungen zwischen einem Jahr und 40 Jahren vereinbart werden. Hierbei ist es wichtig zu wissen, dass nicht immer die längste Zinsbindung mit der größten Sicherheit oder die kürzeste Zinsbindung mit dem niedrigsten Zinssatz die beste Lösung ist. Die Dauer der Zinsfestschreibung sollte individuell an die Bedürfnisse der Darlehensnehmer angepasst werden.

Grundsätzlich Gilt:

 

  • je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz
  • je länger die Zinsbindung, desto geringer das Risiko

 

Ist die Dauer der Zinsbindung gleich der Laufzeit des Darlehen, spricht man von einem Volltilgungsdarlehen. Diese Variante des Annuitätendarlehen kann sehr interessant sein, da hin und wieder Aktionen in Form von Rabattierungen beim Zinssatz von den Banken angeboten werden. Welche Ausstattungen bietet ein Volltilgungsdarlehen noch? Was muss beachtet werden?

 

Ein kurzer Blick in unsere Infothek beantwortet weitere Fragen zu dieser Darlehensvariante. 

 

Was passiert, wenn ich meine Immobilie vor Ende der Zinsbindung verkaufen möchte? Fallen hier Kosten an? Hier hat der Gesetzgeber vorgesorgt! Um den Verbraucher vor zu langen Vertragsbindungen zu schützen, gibt es bei einem Grundschuld besicherten Darlehen, ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, gemäß BGB §489. Diese Regelung greift bei Darlehen mit Zinsbindungen größer 10 Jahre. Es besagt, dass nach Vollauszahlung des Darlehens und einem Ablauf von 10 Jahren, das Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden darf.

 

Um es ein Bisschen Einfacher zu Machen, ein Beispiel:

 

  • Darlehensbeginn: 01.01.2017
  • Zinsbindung: 15 Jahre
  • Ende Zinsfestschreibung: 31.12.2031
  • Vollauszahlung des Darlehens: 01.04.2017
  • Ablauf 10 Jahre - Vollauszahlung: 31.03.2027
  • Ablauf 6 Monate Kündigungsfrist: 30.09.2027

 

 

Somit kann das Darlehen zum 01.10.2027 ohne Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden.

 

Bei einer Zinsbindung von maximal 10 Jahren, muss mit einer Vorfälligkeitsentschädigung gerechnet werden. Mehr dazu im Abschnitt Vorfälligkeitsentschädigung.

 

Annuität - Rate - Sondertilgung Tilgungswechsel


Annuitätendarlehen

Unter der Annuität versteht man die monatliche Rate, welche bei einem Annuitätendarlehen zu leisten ist. Wie bereits erwähnt, setzt sie sich aus Zins und Tilgung zusammen. Der Zinssatz wird zwischen dem Darlehensnehmer und dem Kreditgeber, in der Regel für einen festen Zeitraum, vereinbart. Die Höhe der Tilgung kann vom Kreditnehmer festgelegt werden und ist im Darlehensvertrag festgehalten. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Finanzierungsinstitute eine individuelle Mindesttilgung festlegen. Meist beträgt diese 1% bis 3% und ist in der Höhe durch die Volltilgung während der Zinsfestschreibung gedeckelt. Bei dem Annuitätendarlehen sind die monatlichen Raten gleichbleibend, jedoch verschieben sich die einzelnen Beträge innerhalb der Annuität, die für Zins und Tilgung aufgebracht werden, zugunsten der Tilgung. Einfach zusammengefasst bedeutet dies, dass die Zinsbelastung kleiner und die für die Tilgung aufgebrachte Zahlung größer wird.

 

Als Highlight bieten manche Finanzierungspartner die Option eines Tilgungswechsels an. Dieses Ausstattungsmerkmal bietet dem Darlehensnehmer eine hohe Flexibilität. Es wird zu Beginn des Darlehens eine feste Rate vereinbart, welche während der Zinsbindung durch den Tilgungswechsel verändert werden kann. Somit ist es möglich auf Veränderungen im Leben reagieren zu können. Muss die Rate gesenkt werden, weil zum Beispiel Nachwuchs erwartet wird und ein Einkommen entfällt? Oder gibt es eine Gehaltserhöhung und das Darlehen kann durch eine höhere Rate schneller getilgt werden? Sie entscheiden, wann eine Veränderung der Rate benötigt wird!

 

Eine weitere Möglichkeit die Rückführung des Annuitätendarlehens zu beschleunigen, ist die Sondertilgung, welche von fast allen Darlehensgebern angeboten wird. Hier gibt es Unterschiede in Höhe und Flexibilität. Der Standard sind 5% vom Ursprungsbetrag des Darlehens, eine Mindestsumme von ca. 1.000 € bis 2.000 € und die Zahlung ist einmal im Kalenderjahr möglich. Abweichend zum Standard sind diverse Sondertilgungsoptionen zu haben. Die Höhe reicht von 0% bis 100%, die Zahlung kann nur 1x pro Kalenderjahr zu einem bestimmten Datum erbracht werden oder ist mehrfach pro Jahr möglich. Die Sondertilgungsoption muss bei Antragstellung vereinbart und kann nicht nachträglich hinzugefügt werden. Wenn ein Zinsaufschlag für diese Option einkalkuliert wird, sollte man sich gut überlegen, ob diese in Zukunft auch benötigt wird. Müssen Sie berufsbedingt umziehen? Haben Sie eine größere Erbschaft erhalten? Durch die Sondertilgungsoption können unerwartete Geldzuflüsse kostenfrei in das Darlehen eingebracht werden und im Falle eines Verkaufs kann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung reduziert werden.


Verwendungszweck


Der klassische Verwendungszweck für ein Annuitätendarlehen ist der Bau oder Kauf einer Immobilie, hierbei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet wird. Das Darlehen kann auch für eine Wohnraumerweiterung in Form eines Anbaus oder einem Dachgeschossausbau verwendet werden. Ein weiterer Verwendungszweck ist die Modernisierung bestehender Immobilien. Bei dem Anbau, dem Dachgeschossausbau oder auch der Modernisierung ist zu prüfen ob förderfähige Darlehen der KfW verwendet werden können.

 

Sie benötigen kein Darlehen für eine wohnwirtschaftliche Verwendung? Kein Problem! Auch hierzu kann ein Annuitätendarlehen verwendet werden, in diesem Fall spricht man von einer Kapitalbeschaffung. Auch bei einer Kapitalbeschaffung ist die Absicherung des Darlehens über eine Immobilie notwendig. Es kann zum Beispiel ein Auto gekauft, eine Weltreise bezahlt oder eine Erbauszahlung finanziert werden. Eine Kapitalbeschaffung kann aber auch dazu dienen Eigenkapital für einen Immobilienerwerb zu beschaffen und dadurch den Beleihungsauslauf der Baufinanzierung zu verbessern.

 

Haben Sie bestehende Darlehen mit einer bald endenden Zinsbindung? Mit einem Annuitätendarlehen können bestehende Darlehen abgelöst bzw. verlängert oder auch mehrere Darlehen zusammengefasst werden. In diesen Fällen spricht man von einer Umschuldung bzw. Anschlussfinanzierung. Wird das Darlehen bei dem gleichen Kreditgeber verlängert, handelt es sich um eine Prolongation.

Beleihungsauslauf - Beleihungswert Notar- und Grundbuchkosten Grunderwerbsteuer


Sie haben sich bereits mit dem Annuitätendarlehen näher befasst? Dann sind Sie bestimmt schon über die Begriffe Beleihungsauslauf und Beleihungswert gestolpert?! Sie sind enorm wichtig für Ihr Finanzierungsvorhaben und bestimmen unter anderem den Zins, welchen Sie für Ihr Annuitätendarlehen erhalten. Grundsätzlich kann man festhalten: je besser der Beleihungsauslauf, desto besser der Sollzins bzw. je höher die Wahrscheinlichkeit, dass das beantragte Darlehen genehmigt wird. Der Beleihungsauslauf spiegelt das Verhältnis zwischen Kaufpreis bzw. Beleihungswert und Höhe der Darlehenssumme wieder. Klingt kompliziert? Lassen Sie uns das einmal die verschiedenen Konstellationen genauer beleuchten.

 

 

Welchen Einfluss hat der Beleihungsauslauf auf den Sollzinssatz und die Vergabe des Annuitätendarlehen?

 

Sie möchten eine Immobilie für 400.000 € erwerben, die Nebenkosten betragen 30.000 € und Sie besitzen ein Eigenkapital über 150.000 €, somit beläuft sich Ihre Finanzierungssumme auf 280.000 €. Wenn Sie nun die Finanzierungssumme in das Verhältnis zum Kaufpreis setzen, erhalten Sie den Beleihungsauslauf, welcher von den Meisten Finanzierungspartnern als Maßstab für den Sollzinssatz verwendet wird. In unserer Berechnung beträgt der Beleihungsauslauf 70% (280.000 € * 100 / 400.000 €). Das hier genannte Beispiel bezieht sich auf den Beleihungsauslauf, welcher für die Zinsermittlung herangezogen wird.

 

Der Beleihungsauslauf kann aber auch anders betrachtet werden und hat entscheidend Einfluss auf die Kreditvergabe. Nehmen wir mal an, dass die Immobilie, welche für 400.000 € gekauft wird in Augen der Bank oder des Gutachters nur einen Beleihungswert über 330.000 € hat und das Eigenkapital “nur” für die Nebenkosten vorhanden ist. Es müsste also der komplette Kaufpreis finanziert werden. In diesem Fall beträgt der Beleihungsauslauf 121% (400.000 € * 100 / 330.000 €). Eine Zusage durch den Bankpartner ist somit in Gefahr, da der Beleihungsauslauf sehr hoch ist und der Kreditgeber ein hohes Risiko mit der Vergabe des Annuitätendarlehens eingeht.

 

 

Was ist der Beleihungswert und die Wertermittlung?

 

Der Beleihungswert wird durch den Kreditgeber ermittelt. Die Immobilie (= das Beleihungsobjekt) wird durch einen Gutachter, einen Sachverständigen oder ein Online Bewertungstool bewertet. Hierbei spielen Baujahr, Lage, Größe des Grundstücks, Ausstattung und Zustand der Immobilie eine wichtige Rolle. All diese Faktoren fließen in die Wertermittlung ein und bestimmen den Beleihungswert. In vielen Fällen liegt der Beleihungswert zwischen 80 % und 100% vom Kaufpreis. Liegt der Beleihungswert deutlich unter dem Kaufpreis, kann die Zusage des Annuitätendarlehens verweigert werden oder es kann vorkommen, dass der Darlehensgeber einen Zinsaufschlag verlangt, da ein höheres Risiko eingegangen wird. Auf der anderen Seite kann die Wertermittlung vor einem Fehlkauf schützen. Der Beleihungsauslauf bzw. der ermittelte Wert der Immobilie wird im ESIS (Europäisches standardisiertes Merkblatt) notiert.