· 

Das Annuitätendarlehen – die beliebteste Variante der Baufinanzierung


Das Annuitätendarlehen ist die mit Abstand am häufigsten gewählte Form der privaten Immobilienfinanzierung. Warum das so ist, was genau sich hinter dem Begriff Annuitätendarlehen verbirgt und welche Vorteile es Kreditnehmern bietet, haben wir in diesem Artikel für Euch zusammengefasst. Als Annuität bezeichnet man in der Finanzwirtschaft eine regelmäßige gleichbleibende Zahlung, welche sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Das Besondere am Annuitätendarlehen ist, dass innerhalb der Zinsbindung die Höhe der monatlichen Annuität konstant bleibt. Es verschiebt sich lediglich die Höhe aus Zins- und Tilgungsanteil innerhalb der monatlichen Rate. Unter der Zinsbindung versteht man den Zeitraum, während dessen der Sollzinssatz vertraglich festgeschrieben ist und seitens des Kreditgebers nicht erhöht werden kann. Die vereinbarten Zinsen gelten, unabhängig von der allgemeinen Marktzinsentwicklung, für die gesamte Laufzeit der Zinsbindung. Je nach Dauer der Sollzinsfestschreibung variiert auch die Höhe des Zinssatzes – so erheben Banken für längere Laufzeiten einen Zinsaufschlag, während bei kurzen Zinsbindungen mit günstigeren Konditionen gerechnet werden kann. Üblich sind Sollzinsfestschreibungen von 5, 10, 15 oder 20 Jahren, in Einzelfällen können jedoch auch abweichend kürzere oder längere Zinsbindungen individuell mit dem Finanzierungspartner vereinbart werden. Lange Zinsfestschreibungen sind gerade in Niedrigzinsphasen besonders attraktiv, da Baufinanzierungskunden sich hierdurch günstige Zinsen für einen langen Zeitraum sichern können. Von Vorteil ist dabei, dass 10 Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens ein einseitiges Sonderkündigungsrecht für den Kreditnehmer besteht. Sind die Bauzinsen in der Zwischenzeit gesunken oder ist eine vollständige Tilgung möglich, kann das Annuitätendarlehen nun, ungeachtet der bestehenden Zinsbindung, 10 Jahre nach Vollauszahlung unter Einhaltung einer 6monatigen Kündigungsfrist jederzeit gekündigt werden. In der Regel ist die Gesamtdauer der Baufinanzierung bei Annuitätendarlehen länger als die mit der Bank vereinbarte Sollzinsbindung. Entspricht die Dauer der Zinsbindung der Laufzeit des Darlehens, handelt es sich um ein sogenanntes Volltilgerdarlehen, welches eine Sonderform des Annuitätendarlehens ist. Nach Ablauf der Sollzinsfestschreibung beginnt, sofern der Darlehensnehmer keine Volltilgung der Restschuld vornehmen kann, die Suche nach der passenden Anschlussfinanzierung. Wird das Annuitätendarlehen beim bisherigen Finanzierungspartner weitergeführt, nennt man dies auch Prolongation. In diesem Fall müssen die Höhe des Sollzinses und der Zeitraum der Zinsbindung neu verhandelt werden. Wer hingegen eine Anschlussfinanzierung mit einem anderen Kreditgeber wünscht, sollte rechtzeitig an die Planung denken. Gut zu wissen: Mit einem Forwarddarlehen könnt Ihr Euch bereits bis zu 60 Monate im Voraus günstige Zinsen für Eure Finanzierung sichern.

 

 

 

 

 

Weshalb nun entscheidet sich die Mehrzahl der Bauherren und Immobilienkäufer für ein Annuitätendarlehen? Da die monatliche Belastung durch die Kreditrate über den gesamten Zeitraum der Zinsfestschreibung konstant bleibt, bieten Annuitätendarlehen ein hohes Maß an Planungssicherheit für Baufinanzierungskunden. Zu Beginn der Finanzierung weiß der Kreditnehmer genau, welche Summe er bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit pro Monat an den Kreditgeber zu zahlen hat und muss keine unerwarteten Belastungen fürchten.

Annuitätendarlehen

Kann die Darlehenssumme während der Dauer der Sollzinsbindung nicht vollständig getilgt werden, steht von Anfang an fest, wie hoch die Restschuld für eine Anschlussfinanzierung ist. Zinssicherheit für einen langen Zeitraum, eine gleichbleibende finanzielle Belastung und die damit einhergehende gute Planbarkeit der Finanzierung machen das Annuitätendarlehen zur idealen Lösung für Kreditnehmer, welche ihre Immobilie selbst nutzen und kein Zinsrisiko eingehen möchten. Ein weiterer Vorteil ist, dass Annuitätendarlehen auch durch Fördermittel der KfW ergänzt werden können. Mit zinsgünstigen Darlehen bis zu 100.000 Euro pro Wohneinheit sowie attraktiven Zuschüssen unterstützt die KfW Kreditnehmer, die energieeffizient oder altersgerecht bauen, umbauen und sanieren. Da die Bereitstellung der KfW-Förderung über den Finanzierungspartner erfolgt, lassen sich KfW- und Annuitätendarlehen günstig miteinander kombinieren. Ebenso kann durch Sondertilgungen die Rückführung der Finanzierung verkürzt und die Gesamtzinslast gesenkt werden. Die Möglichkeit einer jährlichen Sondertilgung, zum Beispiel in Höhe von 5 oder 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme, kann bei den meisten Finanzierungspartnern für Annuitätendarlehen eingeräumt werden. Mit unserem praktischen Tilgungsrechner könnt Ihr prüfen, wie sich regelmäßige Sondertilgungen auf  die Rückzahlung Eurer Baufinanzierung auswirken.

Während der Laufzeit eines Annuitätendarlehens ändert sich das Verhältnis von Zins und Tilgung, weshalb bei der Festlegung des Tilgungssatzes stets von „anfänglicher Tilgung“ gesprochen wird. Da die Zinsen jeweils auf den noch nicht zurückgezahlten Teil der Kreditsumme berechnet werden und sich dieser durch die geleisteten Tilgungen verringert, die monatliche Ratenhöhe jedoch konstant bleibt, sinkt der Zinsanteil innerhalb der Annuität mit jeder weiteren Zahlung zugunsten des Tilgungsanteiles. Der zu Vertragsabschluss festgelegte Tilgungssatz steigt im Verlauf der Rückführung des Darlehens bis auf nahezu 100 % der Restkreditsumme im letzten Monat der Gesamtlaufzeit an.

Ein Beispiel veranschaulicht, wie sich Zins und Tilgung eines Annuitätendarlehens im Laufe einer 15jährigen Sollzinsbindung zueinander verhalten. Bei einem Darlehensbetrag von 300.000 Euro, einem angenommenen Sollzinssatz von 1,58 % p.a. und einer anfänglichen Tilgung von 4,00 % ergibt sich eine monatliche Rate in Höhe von 1.395,00 Euro. Zu Beginn der Laufzeit macht der Zinsanteil 395,00 Euro aus - also stattliche 28,32 % der Monatsrate -, während sich die Tilgung auf 1.000,00 Euro (71,68 % der Rate) beläuft. Bereits nach 5 Jahren hat sich der Tilgungssatz infolge der auf 240.846,94 Euro gesunkenen Restschuld von 4,00 auf 5,34 % erhöht, nach 10 Jahren beträgt er ganze 8,00 %. Zum Ende der Sollzinsbindung hat sich die Restschuld auf 97.030,19 Euro minimiert, sodass der Zinsanteil auf 127,76 Euro geschrumpft ist, indes der Tilgungsanteil mit 1.267,24 Euro nun über 90 % der monatlichen Rate ausmacht. Der anfängliche Tilgungssatz des Annuitätendarlehens von 4,00 % hat sich in unserem Beispiel nach 15 Jahren auf 17,70 % erhöht.

Ändern sich Zinssatz und monatliche Rate nach Ablauf der Zinsbindungsfrist nicht, beträgt die Gesamtlaufzeit unseres Beispieldarlehens 21 Jahre und 1 Monat. Zu beachten ist, dass günstige Zinsen zwar eine geringere monatliche Belastung bedeuten, ein Annuitätendarlehen mit höherem Sollzinssatz jedoch schneller abbezahlt ist als eine Finanzierung mit niedrigerem Zins bei gleichem Tilgungssatz. Das liegt daran, dass der Zinsanteil der monatlichen Rate bei hohen Zinsen mit fortschreitender Tilgung wesentlich schneller sinkt als bei einem Annuitätendarlehen mit niedrigem Zinssatz. So wäre ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro bei einem gebundenen Sollzinssatz von 4,00 % und einer anfänglichen Tilgung von 2,00 % mit einer Monatsrate von 500,00 Euro nach 27 Jahren und 7 Monaten abbezahlt. Bei einem niedrigeren Zinssatz von 2,00 % ergäbe sich eine monatliche Belastung von lediglich 333,33 Euro, die Gesamtlaufzeit dieses Annuitätendarlehens hingegen würde ganze 34 Jahre und 9 Monate betragen. Um die Darlehensschuld schneller abzutragen, die Gesamtzinslast zu senken und die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist im Falle eines Zinsanstiegs nicht zu gefährden, sollte also gerade in Zeiten niedriger Bauzinsen eine möglichst hohe anfängliche Tilgung vereinbart werden.

Baufinanzierung

Ihr seid auf der Suche nach einem zinsgünstigen Annuitätendarlehen für Euer Bau- oder Kaufvorhaben? Dann lohnt sich ein sorgfältiger Vergleich – schon ein Zehntel Prozentpunkt Unterschied im Sollzins kann über die Dauer einer Immobilienfinanzierung eine Kostendifferenz von mehreren Tausend Euro ausmachen. Mit unserem kostenlosen Online-Baufinanzierungsvergleich werden über 400 Banken und Sparkassen direkt verglichen, sodass Ihr schnell einen Überblick darüber erhaltet, mit welchen Zinskonditionen Ihr für Euer Finanzierungsvorhaben rechnen müsst. Zögert nicht, uns anzusprechen, wenn Ihr Fragen zu Eurer Finanzierung habt oder ein individuelles, unverbindliches Angebot erhalten möchtet - als unabhängige Experten unterstützen wir Euch gerne auf dem Weg zum passenden Annuitätendarlehen für Euren Kapitalbedarf.