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Raus aus der Zinsbindung, rein in die Anschlussfinanzierung – clever planen, vergleichen und sparen


Da sich eine Immobilienfinanzierung häufig über mehrere Jahrzehnte erstreckt, die Laufzeit für die Sollzinsbindung jedoch in der Regel deutlich kürzer ist - meist zwischen 5 und 15 Jahren -, stellt sich für einen Großteil der Eigenheimbesitzer früher oder später die Frage nach der richtigen Anschlussfinanzierung. Steht der Ablauf der Zinsbindung bevor, eröffnen sich verschiedene Möglichkeiten für den Kreditnehmer. Verfügt er über die finanziellen Mittel, die Restschuld in einer Summe zu begleichen, kann er den Kredit nun ablösen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen zu müssen. Ebenfalls möglich ist eine kostenfreie anteilige Rückführung des Darlehens, wodurch sich der zu finanzierende Betrag für die Anschlussfinanzierung verringert. Kann die Darlehensrestsumme nicht vollständig getilgt werden, geht es damit in die zweite, manchmal auch schon dritte oder vierte Finanzierungsetappe. Grundsätzlich können zwei verschiedene Arten der Anschlussfinanzierung unterschieden werden – die Prolongation und die Umschuldung. Von einer Prolongation spricht man, wenn das Darlehen nach Neuverhandlung der Zinskonditionen mit einer neuen Laufzeit beim bisherigen Kreditgeber weitergeführt wird. Hierbei bleiben die übrigen Vertragsbedingungen, welche für die Erstfinanzierung ausgehandelt wurden, häufig bestehen. Im Gegensatz dazu können bei einer Umschuldung der Finanzierung, also dem Wechsel zu einer anderen Bank, komplett neue Vertragskonditionen vereinbart werden. In diesem Fall löst der neue Kreditgeber das Darlehen mit Auslaufen der Sollzinsbindung beim früheren Finanzierungspartner ab und erhält dafür die Grundschuld als Sicherheit. Während das Verfahren der Prolongation für den Darlehensnehmer sehr unkompliziert ist, müssen für eine Umfinanzierung die Einkommensverhältnisse und das Beleihungsobjekt erneut geprüft werden. Zudem fallen Wechselkosten für die Abtretung der Grundschuld an. Da das Prolongationsangebot der Hausbank aber in vielen Fällen nicht die günstigste Option für die Anschlussfinanzierung ist und mit einer Umschuldung viel Geld für den Immobilienkredit gespart werden kann, lohnt sich ein ausführlicher Kreditvergleich, um die beste Entscheidung für den weiteren Verlauf der eigenen Baufinanzierung treffen zu können.

Anschlussfinanzierung

Gerade in Zeiten niedriger Hypothekenzinsen birgt die Anschlussfinanzierung oft großes Einsparpotential, weshalb diese mit ebensolchem Elan angegangen werden sollte wie die Erstfinanzierung. Mithilfe eines sorgfältigen Vergleichs von Angeboten verschiedener Finanzierungspartner könnt Ihr die Anschlussfinanzierung finden, die genau auf Eure persönliche Situation zugeschnitten ist und durch attraktive Zinsen bares Geld sparen. Gut zu wissen: Auch wenn Ihr eine längere Sollzinsbindung mit Eurer Bank vereinbart habt, könnt Ihr 10 Jahre nach Vollauszahlung Eures Darlehens vom gesetzlich verankerten Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und von einer günstigen Anschlussfinanzierung profitieren. Noch im Jahr 2008 lagen die Bauzinsen für Darlehen mit 10jähriger Zinsfestschreibung, natürlich abhängig von Faktoren wie der Bonität des Kreditnehmers, der Darlehenshöhe und dem Objektwert, durchschnittlich bei 4 %. Im Vergleich dazu liegen diese heute, 10 Jahre später, bei etwa 1,3 % und damit weit unter den Zinsen für die Erstfinanzierung. Wer also vor 10 oder mehr Jahren eine Immobilie finanziert hat, kann aktuell zu wesentlich günstigeren Bedingungen in die nächste Finanzierungsetappe starten. Neben dem allgemein niedrigen Marktzinsniveau sorgt der infolge der bereits geleisteten Tilgung und dem häufig gestiegenen Objektwert verbesserte Beleihungsauslauf ebenso für eine vorteilhafte Ausgangsposition, wenn es um die Suche nach einer zinsgünstigen Anschlussfinanzierung geht. Nicht nur der Marktzins und der Beleihungsauslauf, auch die finanziellen Möglichkeiten der Darlehensnehmer haben sich seit dem Erstabschluss der Baufinanzierung oft verändert. Könnt Ihr eine außerordentliche Rückzahlung leisten, ist mit dem Auslaufen der Zinsbindung der ideale Zeitpunkt hierfür gekommen. Da nun ein neuer Vertrag geschlossen wird, könnt Ihr eine Summe in beliebiger Höhe zurückzahlen und die Anschlussfinanzierung über den entsprechend verringerten Restbetrag abschließen. Hat sich Euer monatlich verfügbares Budget erhöht, beispielsweise infolge einer Lohnerhöhung oder durch den Wegfall anderer finanzieller Verpflichtungen, sollte dies bei der Planung Eurer Anschlussfinanzierung ebenfalls berücksichtigt werden. Durch eine höhere Tilgungsrate oder regelmäßige Sondertilgungen könnt Ihr die Rückzahlung Eures Darlehens verkürzen und weitere Zinsen sparen. Neben der Höhe des Sollzinssatzes sollten also die Möglichkeit einer Tilgungsänderung sowie eingeräumte Sondertilgungsoptionen beim Vergleich möglicher Finanzierungen oder in der Nachverhandlung des Prolongationsangebotes eine Rolle spielen. Auch eine Aufstockung des Darlehensbetrages, zum Beispiel um anstehende Modernisierungskosten zu decken, kann im Rahmen einer Umfinanzierung oder Prolongation ausgehandelt werden. Wichtig: Eine reguläre Anschlussfinanzierung kann frühestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden. Dennoch empfiehlt es sich, rechtzeitig mit der Planung zu beginnen und bereits Angebote einzuholen, bevor der Prolongationsbrief der bisherigen Bank ins Haus flattert.

Prolongation oder Umschuldung - erst vergleichen, dann entscheiden

Ob eine Prolongation des Darlehens bei der bisherigen Bank oder eine Umschuldung der Finanzierung die bessere Lösung ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, nicht zuletzt von der Höhe der zu finanzierenden Restsumme und der gewünschten Laufzeit des Kredits. Auf den ersten Blick scheint die Vertragsverlängerung beim bisherigen Finanzierungspartner die bessere, weil einfachere und bequemere Variante zu sein. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist muss die kreditgebende Bank mitteilen, ob sie die Finanzierung fortführen möchte. In den meisten Fällen meldet sie sich mit einem oder mehreren Angeboten für die Prolongation. Mit der Vereinbarung werden Zinssatz und Laufzeit für die Fortführung des Darlehens neu festgelegt, die Tilgungsrate kann häufig beibehalten oder für eine schnellere Kreditrückführung erhöht werden. Die allgemeinen Vertragsbedingungen sowie die zum Zeitpunkt der Erstfinanzierung ausgehandelten Sondertilgungsmöglichkeiten bleiben bei einer Prolongation meist unverändert. Ohne weiteren Aufwand kann der Baufinanzierungskunde nun das Thema Anschlussfinanzierung mit einer Unterschrift unter das Verlängerungsangebot abhaken. Vorsicht, Bequemlichkeitsfalle! Auch wenn die Bank ein großes Interesse daran hat, die Finanzierung mit einem zuverlässigen Kreditnehmer, dessen Sicherheiten und Immobilie nicht mehr geprüft werden müssen, fortzuführen, heißt das nicht, dass der Kunde mit dem Prolongationsbrief bereits das günstigste Angebot für seine Anschlussfinanzierung in den Händen hält. Wie auch in anderen Branchen üblich, erhalten bei der Immobilienfinanzierung Neukunden oft bessere Angebote als Bestandskunden. Vor allem für Darlehensnehmer, die eine hohe Restschuld ablösen müssen, kann sich ein ausführlicher Vergleich deshalb lohnen.

Während bei einer Prolongation in der Regel keine erneute Bonitätsprüfung durch die kreditgebende Bank erfolgt und alle wichtigen Unterlagen zur Immobilie bereits vorliegen, müssen bei einer Umfinanzierung für eine Kreditzusage zunächst einige Dokumente beim zukünftigen Finanzierungspartner eingereicht werden. Dazu gehören Einkommensnachweise, Unterlagen zum Beleihungsobjekt, der Darlehensvertrag und die Restschuldbestätigung des bisherigen Kreditgebers, Nachweise über durchgeführte oder geplante Modernisierungen sowie ein aktueller Grundbuchauszug des Objektes. Da die als Sicherheit eingetragene Grundschuld im Falle eines Bankenwechsels von dem alten an den neuen Finanzierungspartner abgetreten wird, entstehen außerdem Notar- und Grundbuchkosten. Aufwand und Kosten einer Umschuldung werden jedoch häufig überschätzt. So liegen die erforderlichen Unterlagen zum Objekt wie Baupläne und Wohnflächenberechnungen bereits vor, da diese für die Beantragung der Erstfinanzierung benötigt wurden. Lediglich der aktuelle Grundbuchauszug muss beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden – einen beglaubigten Abdruck erhält man für 15 Euro. Im Gegensatz zur ursprünglichen Eintragung der Grundschuld verursacht die Abtretung für den Darlehensnehmer nur wenig Aufwand. Nach der Unterschrift unter den neuen Kreditvertrag regeln die beteiligten Banken alle Details zur Ablösung des Darlehens und zur Grundschuldabtretung untereinander. Auch die Notar- und Grundbuchgebühren für die Abtretung sind überschaubar und liegen mit etwa 0,2 bis 0,3 % der Grundschuldsumme weit unter den Kosten der Grundbucheintragung bei Neuerwerb einer Immobilie. In vielen Fällen machen sie nur einen Bruchteil dessen aus, was über die Jahre durch einen günstigeren Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung eingespart werden kann. Mit unserem praktischen Notar- /Grundbuchkostenrechner könnt Ihr schnell berechnen, wie hoch die Kosten der Grundschuldabtretung für Euer Darlehen im Falle einer Umfinanzierung wären. Der sorgfältige Vergleich möglicher Anschlussfinanzierungen lohnt sich in jedem Fall, da günstige Angebote anderer Kreditgeber auch die Verhandlungsposition gegenüber dem bisherigen Finanzierungspartner stärken. Ihr habt bereits ein Prolongationsangebot von Eurer Hausbank erhalten? Dann wird es höchste Zeit, dieses gründlich zu prüfen und zu schauen, ob Ihr bei anderen Kreditgebern zu attraktiveren Bedingungen in die nächste Finanzierungsrunde starten könnt. Wenn die eigene Bank keine konkurrenzfähigen Konditionen vorlegt, ist eine Umschuldung die bessere Lösung. Als erfahrene Finanzierungsexperten stehen wir von der Nestbau GmbH Euch bei der Suche nach einer zinsgünstigen Anschlussfinanzierung tatkräftig zur Seite.

Durch einen umfassenden Vergleich und die clevere Planung Eurer Anschlussfinanzierung könnt Ihr einen nicht unerheblichen Teil der monatlichen Sollzinszahlungen einsparen. Dabei muss allerdings beachtet werden, dass sich bei gleichbleibender Tilgung und günstigerem Zinssatz zwar eine niedrigere monatliche Rate ergibt, die Gesamtlaufzeit des Darlehens sich aber erhöht. Nehmen wir an, Familie Meier hat im Jahr 2008 für den Kauf eines Einfamilienhauses ein Annuitätendarlehen in Höhe von 200.000 Euro aufgenommen. Der damals mit der finanzierenden Bank ausgehandelte Sollzinssatz beträgt 4 %, sodass die Darlehensnehmer den Immobilienkredit bisher bei einer gewählten anfänglichen Tilgung von 2 % in monatlichen Raten á 1000,00 Euro zurückgezahlt haben - bei gleichbleibendem Zins wäre dieses Darlehen nach 27 Jahren und 8 Monaten abbezahlt. Aufgrund des aktuell niedrigen Marktzinsniveaus hat Familie Meier jedoch nun nach Ablauf der 10jährigen Zinsbindung die Möglichkeit, die verbliebene Restschuld in Höhe von 150.917,73 Euro bei einer anderen Bank zu einem Sollzinssatz von nur 1,2 % zu finanzieren. Wird die zum Ende der Bindungsfrist bestehende Tilgungsrate von 3,95 % beibehalten, verringert sich die monatliche Rate auf 647,68 Euro, die Gesamtdarlehensdauer hingegen beträgt nun ganze 32 Jahre und 3 Monate. Entscheiden sich die Kreditnehmer dafür, weiterhin 1000,00 Euro monatlich zurückzuzahlen, ergibt sich für die Anschlussfinanzierung eine anfängliche Tilgung von 6,75 %, sodass die Familie bei gleichbleibendem Zins bereits nach 23 Jahren und 9 Monaten schuldenfrei wäre. Durch die verkürzte Rückführung des Darlehens reduziert sich auch die Summe der zu leistenden Zinszahlungen erheblich – allein innerhalb von 10 Jahren kann Familie Meier 2617,44 Euro an Zinsen einsparen, wenn sie den Tilgungsanteil erhöht, statt die Monatsrate zu senken. Unser Beispiel zeigt, dass, wer die monatliche Belastung konstant hält und den Zinsvorteil in eine höhere Tilgung investiert, durch eine günstige Anschlussfinanzierung sogar doppelt sparen kann.

Die passende Anschlussfinanzierung finden mit der Nestbau GmbH

Eure Zinsbindung läuft demnächst aus oder Ihr könnt bereits vom gesetzlichen Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren Laufzeit Gebrauch machen und seid auf der Suche nach der passenden, zinsgünstigen Anschlussfinanzierung? Schon ein geringfügiger Unterschied im Sollzins kann über die Jahre eine Differenz von mehreren Tausend Euro ausmachen. So werden beispielsweise für ein Darlehen von 300.000 Euro mit einem Sollzinssatz von 1,4 % p.a. und einer anfänglichen Tilgungsrate von 3 % innerhalb von 10 Jahren 35.478,78 Euro Zinsen gezahlt, bei einem Sollzinssatz von 1,3 % beläuft sich die Summe der geleisteten Zinszahlungen im selben Zeitraum auf 32.964,90 Euro. Das entspricht einer Ersparnis von 2513,88 Euro – bei einem Zinsunterschied von lediglich einem Zehntel Prozentpunkt. Die Wechselkosten von einigen hundert Euro im Falle einer Umschuldung haben sich so durch einen günstigeren Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung oft schnell amortisiert. Doch wie bei der Erstfinanzierung sollte auch für die nächste Finanzierungsrunde der Sollzinssatz nicht das alleinige Entscheidungskriterium sein. Je nach Eurer individuellen Situation und der aktuellen Entwicklung am Hypothekenmarkt ist es durchaus eine Überlegung wert, ob eine Anschlussfinanzierung mit geringfügig höherem Zinssatz, dafür aber einer längeren Laufzeit und großzügigeren Sondertilgungsmöglichkeiten nicht die bessere Alternative gegenüber der Variante mit dem niedrigsten Sollzins ist. Mithilfe unseres kostenlosen Baufinanzierungsvergleichs könnt Ihr die Suche nach der adäquaten Anschlussfinanzierung genau an Eure Anforderungen und Bedürfnisse anpassen – so bekommt Ihr schnell einen Überblick, mit welchen Konditionen Ihr für Euer Darlehen rechnen dürft. Egal, ob Ihr Euch am Ende für eine Prolongation mit der bisherigen Bank oder für eine Umfinanzierung entscheidet: Mit einem präzisen Finanzierungsvergleich seid Ihr bestens gewappnet und könnt die Anschlussfinanzierung finden, die am besten zu Euren Wünschen und Möglichkeiten passt. Als unabhängige Experten in Sachen Baufinanzierung stehen wir von der Nestbau GmbH Euch gerne zur Seite, damit Ihr einen ausführlichen, fairen Vergleich erhaltet und mit der optimalen Finanzierungslösung in die Zukunft starten könnt. Von der Nutzung unserer praktischen Baufinanzierungsrechner, Unterlagenchecklisten und Vergleichstools über die persönliche Beratung und Angebotserstellung bis hin zur Finanzierungszusage ist unser Service für Euch zu 100 % kostenfrei. Wir freuen uns auf Eure Anfrage!

Eure Zinsbindung endet nicht innerhalb der nächsten 12 Monate, sondern erst in 2, 3 oder 5 Jahren? Eine weitere Variante für die Anschlussfinanzierung ist das Forward-Darlehen, mit welchem Ihr sowohl prolongieren als auch umschulden und Euch bis zu 60 Monate im Voraus günstige Zinsen sichern könnt - mehr dazu erfahrt Ihr bald in unserem nächsten Beitrag.