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Finanzierung leicht gemacht – mit günstigen Bauzinsen ins Eigenheim


Wenn Ihr ein Eigenheim bauen oder kaufen möchtet und auf der Suche nach der passenden Finanzierung seid, werdet Ihr nicht umhinkönnen, Euch auch mit dem Thema Bauzinsen auseinanderzusetzen. Bereits seit Jahren befinden wir uns in einer Niedrigzinsphase, sodass der Zeitpunkt für die Aufnahme einer Baufinanzierung äußerst günstig zu sein scheint. Auch wenn sich seit dem bisherigen Tiefststand im Jahr 2016 wieder ein leichter Aufwärtstrend der Bauzinsen beobachten ließ, kann das eigene Bau- oder Kaufvorhaben weiterhin mit sehr niedrigen Sollzinsen finanziert werden. Je nach Investitionsprojekt und persönlichen Gegebenheiten kann der tatsächliche Zinssatz einer Baufinanzierung jedoch stark vom aktuellen Marktzinsniveau abweichen. Deshalb möchten wir Euch im Folgenden einen kleinen Überblick darüber geben, welche individuellen Faktoren die Höhe der Bauzinsen für Immobiliendarlehen bestimmen und wie Ihr selbst bei der Planung Eurer Finanzierung Einfluss auf die angebotenen Zinskonditionen nehmen könnt.


Während das allgemeine Zinsniveau von externen Einflussgrößen wie den Zinssätzen für Staatsanleihen und dem durch die Europäische Zentralbank festgelegten Leitzins bestimmt wird, haben verschiedene individuelle Faktoren einen großen Einfluss darauf, wie hoch die Bauzinsen für Eure persönlichen Finanzierungsangebote sind. Grundsätzlich gilt, dass Banken umso günstigere Bauzins-Konditionen anbieten, je geringer sie das Kreditausfallrisiko einschätzen. Um dieses zu beurteilen, wird zunächst die Bonität des Kreditnehmers unter die Lupe genommen. Diese stellt, wie bei anderen Darlehen auch, ein ausschlaggebendes Kriterium für die Vergabe und die Konditionen von Krediten möglicher Finanzierungspartner dar. Im Gegensatz zu einfachen Konsumentenkrediten geht es bei Baufinanzierungen meist um Summen im sechsstelligen Bereich und Kreditlaufzeiten, die sich über mehrere Jahrzehnte erstrecken, sodass zur Beurteilung der Zahlungsfähigkeit des Kreditantragstellers eine weitaus detailliertere Prüfung erfolgt. Neben der üblichen Abfrage des Schufa-Scorewertes spielen auch die Einkommens- und Vermögenssituation, bestehende Verbindlichkeiten, verfügbare Sicherheiten sowie persönliche Merkmale wie der Familienstand und der Beruf des Kreditnehmers eine wichtige Rolle bei der Bewertung der Bonität durch den Kreditgeber. Da eine schlechtere Bonität, zum Beispiel durch Negativmerkmale bei der Schufa und anderen Auskunfteien oder eine geringe Arbeitsplatzsicherheit, mit einem höheren Kreditausfallrisiko einhergeht, verlangen Banken in diesem Fall, sofern eine Kreditvergabe möglich ist, deutlich höhere Bauzinsen für ihre Finanzierungsangebote. Wer hingegen eine gute Bonität nachweisen kann, profitiert von niedrigeren Bauzinsen und insgesamt attraktiveren Konditionen für sein Immobiliendarlehen. Zum Nachweis der regelmäßigen Einkünfte, welche für die Einschätzung der Liquidität von großer Bedeutung sind, genügt bei Arbeitnehmern in der Regel die Vorlage der letzten drei Gehaltsabrechnungen. Bei Selbstständigen hingegen fällt die Bonitätsprüfung umfangreicher aus. Für eine realistische Einschätzung der wirtschaftlichen Situation des Kreditantragstellers benötigen die Finanzierungspartner meist die Bilanzen der letzten beiden Geschäftsjahre sowie neben der des Vorjahres auch eine aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung.

Ein weiteres wichtiges Kriterium, anhand dessen Banken über die Höhe der Bauzinsen entscheiden, ist das Verhältnis Zwischen Objektwert und Darlehenssumme. Hier muss unterschieden werden zwischen dem tatsächlichen Kaufpreis bei Neuerwerb einer Immobilie beziehungsweise den Gestehungskosten beim Hausbau und dem Beleihungswert des Objektes, welcher von der Bank ermittelt wird, um zu prüfen, ob eine Kreditvergabe überhaupt möglich ist. Da die Vergabe einer Baufinanzierung für den Kreditgeber immer mit einem Risiko verbunden ist, verlangt dieser vom Kreditnehmer eine Absicherung – diese erfolgt normalerweise über die Grundschuld, welche ins Grundbuch eingetragen wird. Kann der Immobilieneigentümer das Darlehen nicht mehr bedienen, greift der Kreditgeber auf die Grundschuld zurück, um seine offenen Forderungen auszugleichen. Da dies nur unter der Voraussetzung funktioniert, dass für die Immobilie langfristig ein Verkaufspreis erzielt werden kann, der die Darlehensschuld abdeckt, legen Banken anhand des Beleihungswertes, welcher lageabhängig ist, in der Regel aber etwa 20 bis 30 % unter dem aktuellen Verkehrswert liegt, die Obergrenze für die Beleihung des Objektes fest. Der Quotient aus Darlehenssumme plus bestehender Vorlasten und Beleihungswert bildet den Beleihungsauslauf, welcher Auskunft darüber gibt, zu wie viel Prozent die Immobilie beliehen wird. So ergibt sich beispielsweise bei einem Gesamtdarlehen von 150.000 Euro ohne Vorlasten und einem angenommenen Beleihungswert von 200.000 Euro ein Beleihungsauslauf von 75 %. Je geringer der Beleihungsauslauf und damit das Darlehen im Verhältnis zum Objektwert ist, umso niedriger ist auch das Finanzierungsrisiko für den Kreditgeber – dies belohnen Banken gern mit günstigen Bauzinsen. So können Baufinanzierungskunden bei einem Beleihungsauslauf unter 60 % von besonders attraktiven Bauzinsen profitieren, während bei einem hohen Beleihungsauslauf ab 80 % aufwärts mit deutlich schlechteren Zinskonditionen gerechnet werden muss. Ein hohes Maß an Eigenkapital sorgt für einen geringeren Beleihungsauslauf und hat damit direkten Einfluss auf die Höhe der angebotenen Bauzinsen. Auch wenn in einzelnen Fällen sogenannte Vollfinanzierungen, also Baufinanzierungen ohne Eigenkapital, möglich sind, empfehlen wir, mindestens 10% bis 20 % der Gesamtsumme zuzüglich der Kauferwerbs- oder Baunebenkosten als Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen.

Baufinanzierung

Wenn man davon ausgeht, dass der Beleihungswert 20 % unter dem Kaufpreis oder den Baukosten für die erworbene Immobilie liegt, ergibt sich bei einem Eigenkapitalanteil von 20 % ein Beleihungsauslauf von 100 %, sodass eine Kreditvergabe noch wahrscheinlich ist. Ob eine Finanzierung bei einem Beleihungsauslauf ab 100 % aufwärts möglich ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab und ist meist eine Einzelfallentscheidung. Während der Beleihungswert der Beurteilung des Finanzierungsrisikos dient und damit ein ausschlaggebendes Kriterium für die Kreditentscheidung der Bank ist, wird für die Berechnung des Zinssatzes in der Regel das Verhältnis zwischen tatsächlichem Kaufpreis und Darlehenssumme unter die Lupe genommen. Von besonders attraktiven Bauzinsen kann profitiert werden, wenn die Höhe der Finanzierung weniger als 60 % der Gesamtkosten entspricht. Bei einer Darlehenssumme, die zwischen 60 und 90 % des Kaufpreises oder der Gestehungskosten ausmacht, sind ebenfalls noch günstige Bauzinsen möglich - ab 90 % aufwärts muss mit höheren Zinskonditionen gerechnet werden. Ein hohes Maß an Eigenkapital sorgt also nicht nur für einen geringeren Beleihungsauslauf, sondern hat auch direkten Einfluss auf die Höhe der angebotenen Bauzinsen.

Unter das Eigenkapital fallen alle angesparten Gelder, die im Rahmen einer Immobilienfinanzierung eingebracht werden können. Dazu zählen neben Sparguthaben, Bausparverträgen und Tagesgeldern ebenso Auszahlungen aus Lebensversicherungen oder verwertbare Aktienbestände. Auch ein bereits vorhandenes Baugrundstück wird als Eigenkapital anerkannt, sofern es schuldenfrei und im alleinigen Besitz des Kreditnehmers ist. Da möglichst nicht das gesamte Eigenkapital für die Baufinanzierung aufgewendet werden sollte, um eine Rücklage für die Instandhaltung der Immobilie und unvorhergesehene Ausgaben zu haben, gilt es, sorgfältig abzuwägen, wie viel der eigenen Ersparnisse investiert werden kann, um von günstigeren Bauzinsen zu profitieren.

Neben der persönlichen Bonität des Kreditnehmers und dem Beleihungsauslauf beeinflussen auch die Darlehenshöhe und die Laufzeit des Kredites die Höhe der Bauzinsen für mögliche Finanzierungsangebote. Es kann vorkommen, dass Banken sehr kleine Baufinanzierungen mit einem Zinsaufschlag versehen, um den Bearbeitungsaufwand aufzuwiegen. Es lässt sich beobachten, dass die Bauzinsen in der Regel umso günstiger sind, je größer das Darlehen ist - manche Banken bieten sogar noch Zinsabschläge für Finanzierungssummen ab 500.000 Euro aufwärts an. Ebenso verhält es sich mit der Dauer des Immobiliendarlehens – erfahrungsgemäß verlangen Kreditgeber bei einer längeren Kreditlaufzeit auch höhere Zinsen. Auch durch die Anpassung von Laufzeit und Höhe des Darlehens können Kreditnehmer also Einfluss auf die Höhe der Bauzinsen nehmen. Gleichermaßen kann sich eine höhere anfängliche Tilgungsrate wegen der schnelleren Kreditrückführung positiv auf die angebotenen Bauzins-Konditionen auswirken. Ein weiterer wichtiger Faktor, anhand dessen Finanzierungspartner über die Höhe des Zinssatzes entscheiden, ist die Dauer der Sollzinsbindung, innerhalb derer der vereinbarte Bauzins konstant bleibt. Gerade in einer Niedrigzinsphase scheint es ratsam, auf eine längere Zinsbindungsfrist zu setzen, um sich gegen steigende Bauzinsen in der Zukunft abzusichern. Längere Sollzinsfestschreibungen und die damit einhergehende größere Planungssicherheit für den Kreditnehmer lassen sich Kreditinstitute jedoch durch entsprechend höhere Zinssätze vergüten. Je länger die Zinsbindungsfrist ist, umso höher sind in den meisten Fällen die Bauzinsen des Immobiliendarlehens. Hier ist es wichtig einzuschätzen, wie viel Zinssicherheit Ihr benötigt, damit die Finanzierung für Euer Bau- oder Kaufvorhaben auf einem soliden Fundament steht. Ebenso wie die Dauer der Sollzinsbindung kann auch das Maß der eingeräumten Sondertilgungsrechte an der Zinsschraube drehen. So schlagen sich flexiblere Rückzahlungsbedingungen einer Baufinanzierung häufig in höheren Bauzinsen nieder. Welche Sondertilgungsmöglichkeiten für das individuell passende Immobiliendarlehen benötigt werden, hängt vor allem von der persönlichen Situation des Kreditnehmers ab. Wenn Ihr regelmäßige Sonderzahlungen wie Urlaubs- oder Weihnachtsgeld erwartet, könnt ihr durch eine jährliche Sondertilgung die Rückführung Eures Darlehens verkürzen und so die Gesamtzinslast senken. Auch wenn Ihr dafür etwas höhere Bauzinsen in Kauf nehmen müsst, kann dies insgesamt günstiger sein als eine Finanzierung ohne Sondertilgungsmöglichkeit mit einem geringfügig niedrigeren Zinssatz. Nicht zuletzt kann auch die Nutzungsart der Immobilie einen entscheidenden Einfluss darauf haben, wie hoch die Bauzinsen für Euer Vorhaben ausfallen. Da davon ausgegangen wird, dass sich der Kreditnehmer bei einer selbst bewohnten Immobilie auf besondere Weise mit dieser identifiziert und ein großes Interesse an deren Erhaltung und der planmäßigen Rückführung der Finanzierung hat, schätzen Banken das Kreditausfallrisiko meist geringer ein als bei fremdgenutzten Objekten. Daher könnt ihr, wenn Ihr ein Eigenheim kaufen oder bauen wollt, von geringeren Bauzinsen als Kapitalanleger, welche die erworbene Immobilie vermieten möchten, profitieren.

Wenn Ihr auf der Suche nach der passenden Immobilienfinanzierung mit günstigen Bauzinsen für Euer Vorhaben seid, kann Euch unser kostenloser Online-Baufinanzierungsvergleich, mit dem über 400 Banken und Sparkassen direkt verglichen werden, viel Zeit und Aufwand ersparen. Auch wenn Ihr noch nicht wisst, wie viel Eigenkapital Ihr einbringen könnt oder wie lange die Sollzinsbindung Eures Darlehens sein soll, könnt Ihr mit unserem cleveren Zinsrechner vorab ein wenig hin und her rechnen und schauen, wie sich eine Änderung der verschiedenen Parameter auf die Höhe der Bauzinsen möglicher Finanzierungsangebote auswirkt. Nach der Eingabe weniger Informationen erhaltet Ihr in Sekundenschnelle eine Zinsspanne und wisst, auf welche Konditionen für Euer Immobiliendarlehen Ihr Euch einstellen müsst. Nicht nur der Baufinanzierungsvergleich, auch andere Hilfsmittel wie unser praktischer Tilgungsrechner können Euch auf der Suche nach der adäquaten Baufinanzierung unterstützen. Mit diesem könnt Ihr zum Beispiel schauen, wie sich eine höhere Tilgungsrate oder Sondertilgungen auf die Rückzahlung Eures Darlehens auswirken. Da neben dem Zinssatz auch andere Kriterien eine wichtige Rolle dafür spielen, dass Euer Finanzierungsvorhaben langfristigen Erfolg hat, macht es Sinn, verschiedene Optionen durchzurechnen – damit Ihr am Ende zu einem Finanzierungskonzept gelangt, dass Euren persönlichen Anforderungen entspricht und gleichzeitig die Chancen auf attraktive Bauzinsen optimiert. Ihr habt Fragen zum Thema oder wünscht Euch einen persönlichen und individuellen Baufinanzierungsvergleich? Als unabhängige Finanzierungsexperten haben wir von der Nestbau GmbH ein offenes Ohr für Eure Wünsche und helfen Euch, das beste Bauzins-Angebot zu finden.