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Das Eigenkapital – wie wichtig ist es für Eure Immobilienfinanzierung?


Eigenkapital

Günstige Baugeldzinsen, hohe Mieten und das stetige Ansteigen der Immobilienpreise sind gute Gründe, darüber nachzudenken, jetzt in die eigenen vier Wände zu investieren. Wenn sich dann noch eine einmalige Kaufgelegenheit bietet, wird es höchste Zeit für eine Bestandsaufnahme: Wie hoch ist Euer monatlich verfügbares Budget für eine Hauskreditrate? Wie viel Eigenkapital konntet Ihr bisher ansparen und wie viel davon möchtet Ihr in eine Finanzierung einbringen? Bis zu welchem Zeitpunkt soll Eurer Immobiliendarlehen abbezahlt sein? Habt Ihr diese Fragen geklärt, könnt Ihr Euch auf die Suche nach der passenden Finanzierung für Euer Kauf- oder Bauvorhaben machen – zum Beispiel mithilfe eines erfahrenen Finanzierungsberaters wie der Nestbau GmbH. Doch wie wichtig ist eigentlich das Eigenkapital, um den Traum vom Eigenheim verwirklichen zu können? In unserem Beitrag möchten wir Euch einen Überblick darüber geben, was überhaupt unter den Begriff Eigenkapital fällt, welche Vorteile das Einbringen von Eigenkapital in die Baufinanzierung mit sich bringt und wie viel davon idealerweise einfließen sollte – aber auch, wann und für wen eine Finanzierung ohne oder mit nur wenig Eigenkapital möglich und sinnvoll sein kann.

 

 


Baufinanzierung mit Eigenkapital – günstiger, schneller, risikoärmer

Das Einbringen von Eigenkapital in die Baufinanzierung bringt viele Vorteile mit sich – prinzipiell gilt hier: je mehr an eigenen finanziellen Mitteln beigesteuert wird, umso besser. Unter Umständen kann die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals sogar entscheidend für die Finanzierungszusage des Kreditgebers sein. So verlangen einige Kreditinstitute bei einer Immobilienfinanzierung, dass mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden. Unter den Kaufnebenkosten versteht man alle Kosten und Gebühren, die zusätzlich zum Kauf- oder Baupreis der Immobilie anfallen. Dazu gehören die Notarkosten, die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch, die Grunderwerbsteuer sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Da der Kaufvertrag nur dann rechtskräftig wird, wenn er notariell aufgesetzt und beurkundet ist, können Immobilienkäufe in Deutschland nur mit einem Notar getätigt werden. Dieser ist nicht nur für die Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch zuständig, sondern sorgt auch vorab dafür, dass alle rechtlichen Voraussetzungen für eine Vertragsunterzeichnung gegeben sind, der Kaufvertrag im Interesse beider Vertragsparteien abgewickelt wird und diese über sich ergebende Rechtsfolgen aufgeklärt sind. Im Gerichts- und Notarkostengesetz sind sämtliche Gebühren für jede einzelne Leistung genau festgelegt. Diese richten sich wie die Grundbuchkosten, welche ebenfalls durch den Notar abgerechnet werden, nach der Höhe des Kaufpreises. Insgesamt summieren sich die Notar- und Grundbuchkosten auf etwa 1,5 bis 2 %. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, die grundsätzlich bei jedem Immobilienkauf zu entrichten ist und je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises beträgt.

Außerdem ist, sofern die Immobilie über einen Makler erworben wird, eine Maklergebühr zu zahlen. Die Höhe dieser Provision ist gesetzlich nicht festgeschrieben, sie orientiert sich an der Marktlage und den regional üblichen Konditionen. Im Schnitt werden zwischen 5 und 7 % des Kaufpreises als Courtage fällig. Während es in einigen Bundesländern wie Bayern oder Baden-Württemberg üblich ist, dass die Maklergebühren hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden, bezahlt in Hessen oder Brandenburg der Käufer den Makler meist allein. Die Kauferwerbsnebenkosten können sich also, wenn das Immobiliengeschäft über einen Makler abgewickelt wird, für den Hauskäufer in einigen Regionen Deutschlands schnell mal verdoppeln und in Summe zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises ausmachen. Finanzierungsexperten empfehlen, zusätzlich zu den Nebenkosten mindestens 20 % des Immobilienkaufpreises als Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Für einen angenommenen Immobilienpreis von 350.000 Euro ergäbe sich somit ein empfohlener Eigenkapitalanteil zwischen 105.000 und 122.500 Euro. Allein die Nebenkosten belaufen sich in diesem Beispiel auf 35.000 bis 52.500 Euro.

 

Welche Vorteile bringt es nun mit sich, viel Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubringen? Der Hauptvorteil liegt auf der Hand: Je mehr Eigenmittel in die Finanzierung des Hauskaufs fließen, umso weniger Fremdkapital wird benötigt. Durch die verringerte Darlehenssumme fallen die Zinskosten insgesamt deutlich geringer aus. Das Verhältnis von Objektwert und Darlehenssumme, welches Banken anhand des Beleihungswertes, der für gewöhnlich etwa 20 % unter dem Kaufpreis liegt, ermitteln, ist entscheidend für die Bewertung des Kreditausfallrisikos durch den Darlehensgeber. Je niedriger der Beleihungsauslauf durch eingebrachtes Eigenkapital wird, desto geringer ist auch das Risiko für den Finanzierungspartner. Sollte es doch dazu kommen, dass der Darlehensnehmer die monatlichen Kreditraten nicht mehr begleichen kann, ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Kreditgeber seine ausstehenden Forderungen über die Grundschuld ausgleichen kann, umso höher, je kleiner die Finanzierungssumme im Vergleich zum Objektwert ist. Ein geringeres Risiko belohnen Banken in der Regel mit günstigeren Sollzinssätzen und attraktiveren Konditionen in Hinblick auf Laufzeit, Tilgungshöhe, mögliche Sondertilgungen und andere Kriterien. Beträgt die Darlehenssumme beispielsweise nur 80 % des Immobilienkaufpreises, ist der Zinssatz ungefähr 0,5 bis 0,8 Prozentpunkte niedriger, als wenn 100 % des Kaufpreises finanziert würden – bei einem Kreditbetrag von 300.000 Euro könnten, ausgehend vom aktuell niedrigen Zinsniveau für Baufinanzierungen mit 10jähriger Sollzinsbindung, durch den günstigeren Zins über die Gesamtlaufzeit einer Immobilienfinanzierung etwa 18.000 bis 26.000 Euro eingespart werden. Berücksichtigt man außerdem die geringere Darlehenssumme (in diesem Fall 80 % von 300.000 Euro, also 240.000 Euro), beläuft sich die gesamte Zinsersparnis – natürlich abhängig von weiteren Faktoren wie der gewählten Tilgungsrate, der Zinsbindungsfrist und eventuellen Sondertilgungen - sogar auf 28.000 bis 48.000 Euro. Neben den gesparten Zinskosten bringt ein hoher Eigenkapitalanteil noch einen weiteren entscheidenden Vorteil für den Kreditnehmer mit sich: Bei gleicher Ratenhöhe ist der verringerte Darlehensbetrag wesentlich schneller abbezahlt. Wer statt 300.000 Euro nur 240.000 Euro tilgen muss, ist, je nach Höhe der monatlichen Rückzahlung, im Schnitt etwa 5-7 Jahre früher schuldenfrei.

 

Nicht nur für die finanzierende Bank, auch für den Darlehensnehmer sind die Risiken einer Baufinanzierung mit viel Eigenkapital weitaus geringer als bei einer 100-Prozent-Finanzierung. Da die Restschuld mit wenig oder keinem Eigenkapital wesentlich langsamer abgetragen wird, muss nach Ablauf der ersten Zinsbindung eine viel größere Summe weiter finanziert werden als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital. Sind in der Zwischenzeit die Zinsen gestiegen, kann dies die Anschlussfinanzierung gefährden – vor allem, wenn von Anfang an nicht genügend Spielraum nach oben eingeplant wurde. Auch das Risiko, nach dem Verkauf der Immobilie auf einem Schuldenberg sitzenzubleiben, ist umso höher, je weniger Eigenkapital zur Finanzierung beigesteuert wurde. Zwar kann bei konstanten oder steigenden Immobilienpreisen der ursprüngliche (oder sogar ein höherer) Verkaufspreis erzielt werden - die Nebenkosten, bereits geleistete Zinszahlungen und eine an die Bank zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung kommen jedoch beim Hausverkauf in der Regel nicht wieder herein. Natürlich besteht auch bei Baufinanzierungen, in die viel Eigenkapital geflossen ist, das Risiko, dass aufgrund einer Änderung der Lebensumstände die Kreditraten nicht mehr beglichen werden können – wurden allerdings die Nebenkosten und ein Teil der Kaufsumme aus Eigenmitteln beglichen, sind die Konsequenzen eines Kreditausfalls für den Darlehensnehmer deutlich milder.

 

Viele gute Gründe sprechen also dafür, Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubringen: ein geringeres Finanzierungsrisiko, niedrigere Zinsen und schnellere Schuldenfreiheit. Aber was zählt überhaupt als Eigenkapital? Grundsätzlich fallen alle Mittel, die nicht von der Bank stammen, sondern aus dem eigenen Vermögen in das Finanzierungsvorhaben einfließen, unter den Begriff Eigenkapital. Das können Guthaben auf Spar-, Fest- oder Tagesgeldkonten, angespartes Bargeld, Auszahlungen aus Lebensversicherungen, verwertbare Aktien- oder Fondsbestände und natürlich vorhandene Bausparguthaben sein. Doch auch Schenkungen, vorzeitige Erbauszahlung, zinsfreie Darlehen aus dem Familienkreis oder Arbeitgeberdarlehen können in die Baufinanzierung eingebracht werden. Wurde das Grundstück für den Hausbau bereits erworben, zählt dieses ebenfalls zum Eigenkapital. Nicht zuletzt können öffentliche Zuschüsse die Eigenkapitalquote erhöhen und für einen besseren Beleihungsauslauf sorgen, in Einzelfällen gilt dies sogar für die KfW Förderdarlehen. Eine weitere Möglichkeit, die Finanzierungssumme zu reduzieren, ist beim Hausbau oder der Modernisierung das Erbringen von Eigenleistungen. Etwa 5 bis 15 % der Bausumme bzw. bis zu 50% der Modernisierungskosten können durch Eigenleistungen eingespart und von den meisten Banken als Eigenkapital angerechnet werden. Hier ist allerdings Vorsicht geboten: Eine realistische Einschätzung der eigenen handwerklichen Fähigkeiten und zeitlichen Kapazitäten sowie eine sorgfältige Planung sind unabdingbar, damit das Heimwerkeln nicht in einem Fiasko endet. Bauherren, die sich in Bezug auf Eigenleistungen überschätzen, müssen wegen Baumängeln und -verzögerungen erhöhte Kosten tragen, welche die gesamte Finanzierung gefährden können. Da die Höhe des verfügbaren Eigenkapitals eine entscheidende Rolle für das Aufstellen des Finanzierungsplans spielt, ist es ratsam, sich bereits vor der Finanzierungsanfrage einen Überblick über die vorhandenen Eigenmittel zu verschaffen – wichtig ist hierbei, nicht nur zu prüfen, wie viel, sondern auch ab wann das Guthaben zur Verfügung steht. Noch nicht frei verfügbares Kapital, z.B. aus Kapitallebensversicherungen oder Bausparverträgen, kann zwar nicht als Eigenkapital eingebracht werden, aber im langfristigen Tilgungsplan berücksichtigt werden und der Bank als zusätzliche Sicherheit dienen. Auch sollte beachtet werden, dass die Auflösung bestehender Wertanlagen zur Schaffung von Eigenkapital für die Baufinanzierung nur dann wirtschaftlich sinnvoll ist, wenn die daraus resultierende Entlastung beim Kreditzins größer ist als die Rendite der entsprechenden Anlage. Aufgrund der aktuell niedrigen Zinsen wiegen die Renditen alternativer Kapitalanlagen die höheren Kosten einer Baufinanzierung mit weniger Eigenkapital jedoch häufig nicht auf. Für eine solide Planung ist es außerdem empfehlenswert, nicht die gesamten Ersparnisse in die Baufinanzierung zu stecken, sondern einen Teil des Eigenkapitals für die Instandhaltung der Immobilie und unerwartete Ausgaben zurückzuhalten – dies kann eine teure Autoreparatur sein, aber auch unvorhergesehene Modernisierungsmaßnahmen beim Kauf eines Altbaus, Bauverzögerungen beim Neubau oder Einrichtungskosten, die höher ausfallen als angenommen.

Finanzierung ohne Eigenkapital – welche Möglichkeiten gibt es?

Die vorangegangenen Überlegungen haben gezeigt, warum eine Baufinanzierung mit Eigenkapital einer Finanzierung ohne eingebrachte Eigenmittel vorzuziehen ist. Dennoch gibt es Fälle, in denen eine Immobilienfinanzierung ohne oder mit wenig Eigenkapital eine gelungene Investition in die eigene Zukunft sein kann. Während es vor einigen Jahren noch undenkbar schien, mit weniger als 20 % Eigenkapital in ein Finanzierungsvorhaben zu starten, hat sich der Markt in den letzten Jahren stark verändert. Aufgrund des gestiegenen Wettbewerbs hat sich die Bandbreite an Finanzierungsmöglichkeiten erweitert, sodass Komplettfinanzierungen heute üblicher sind und teilweise zu interessanten Konditionen angeboten werden. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise und auch die Nebenkosten für Baufinanzierungen in die Höhe geschossen, was die Eigenkapitalquote vieler Kaufinteressenten schmälert. So kann es auch für Doppelverdiener schwer sein, neben der zu zahlenden Miete innerhalb weniger Arbeitsjahre genug Eigenkapital für die Nebenkosten oder gar eine 80-Prozent-Finanzierung anzusparen. Bietet sich eine einmalige Kaufgelegenheit, kann eine Finanzierung ohne Eigenkapital gerade für junge Familien eine attraktive Variante sein – in der aktuellen Niedrigzinsphase sind Immobiliendarlehen sehr viel günstiger als in Zeiten hoher Zinsen, wodurch sich die Kreditspielräume erweitern. Wer ohne oder mit wenig Eigenkapital finanziert, muss zwar mehr Zinskosten und damit eine höhere monatliche Kreditrate tragen, kann aber im Gegenzug das Wohneigentum sofort nutzen und muss nicht mit dem Kauf warten, bis er genügend Eigenkapital beisammen hat. Auf diese Weise entfällt für den Kreditnehmer nicht nur die monatliche Miete – er entgeht auch dem Risiko, dass er das mühsam ersparte Eigenkapital in einigen Jahren für gestiegene Zinsen, höhere Immobilienpreise und teureres Baumaterial ausgeben muss. Auch für Menschen, die in naher Zukunft eine größere Summe erhalten, z.B. aus einer Erbschaft oder der Auszahlung einer Lebensversicherung, mit dem Kauf oder Bau des Eigenheims jedoch nicht länger warten können oder wollen, kann eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital eine interessante Option sein. Der erwartete Betrag kann dann, sobald er verfügbar ist, zur teilweisen Ablösung des Kredits eingesetzt und bereits vorab in die Planung der Finanzierung eingebunden werden. Wenngleich sie teurer ist als ein durch Eigenkapital gestütztes Darlehen, kann die Baufinanzierung ohne Eigenkapital – in einer Niedrigzinsphase – durchaus eine gute Alternative zu jahrelangem Sparen sein.

 

Grundsätzlich können zwei verschiedene Arten der Baufinanzierung “ohne Eigenkapital” unterschieden werden. Möchte der Käufer die gesamten Erwerbs- oder Baukosten der Immobilie über das Darlehen finanzieren, kann aber die Nebenkosten aus eigenen Mitteln bestreiten, handelt es sich um eine sogenannte 100-Prozent-Finanzierung. Diese ist, eine stabile Einkommenssituation vorausgesetzt, bei vielen Finanzierungspartnern zu interessanten Konditionen möglich. Etwas schwieriger gestaltet sich die Situation, wenn nicht genügend Eigenkapital für die Kaufnebenkosten vorhanden ist. In diesem Fall ist häufig auch von einer Vollfinanzierung oder 110-Prozent-Finanzierung die Rede. Da es im Gegensatz zum Immobilienkaufpreis, welcher über die Grundschuld abgesichert wird, für die Erwerbsnebenkosten keinen materiellen Gegenwert gibt, sind 110-Prozent-Finanzierungen jedoch mit einem sehr großen Finanzierungsrisiko für den Kreditgeber versehen, eher unüblich und, sofern sie überhaupt angeboten werden, aufgrund der besonders hohen Zinskosten für Kreditnehmer unattraktiv. Dennoch muss die Finanzierung eines Eigenheims für Baufinanzierungskunden mit regelmäßigem, ausreichend hohem Einkommen, die bisher nur wenig oder kein Eigenkapital angespart haben, kein Traum bleiben. In den meisten Fällen ist es möglich, das fehlende Eigenkapital für die Nebenkosten über ein Nachrangdarlehen zu beschaffen, um so eine 100-Prozent-Finanzierung für das Hauptdarlehen zu realisieren. Beim Nachrangdarlehen handelt es sich um einen gewöhnlichen Kredit mit dem Unterschied, dass dieser im Falle von Insolvenzansprüchen nachrangig behandelt wird und demnach ein größeres Ausfallrisiko für die finanzierende Bank mit sich bringt. Aus diesem Grund sind die Zinsen für ein solches Darlehen, welches zwar auch mit der Grundschuld besichert ist, im Falle einer Zwangsversteigerung jedoch erst nach der Hauptfinanzierung bedient werden kann, höher als für den klassischen Immobilienkredit. Eine Alternative zu dem klassischen Nachrangdarlehen, kann die Nachrangfinanzierung über einen Privatkredit ohne Grundschuldabsicherung sein. Häufig sind die Zinsen bei Privatkrediten auch attraktiver als für ein grundschuldabgesichertes Nachrangdarlehen und man spart sich die Kosten für den Grundschuldeintrag. Auf der Suche nach der besten Finanzierungslösung für unsere Kunden bemühen wir von der Nestbau GmbH uns, zusätzlich zu den Nebenkosten noch 10 % des Kaufpreises über das Nachrangdarlehen zu finanzieren, da dann, bei einer 90-Prozent-Finanzierung, der Zins für das Hauptdarlehen deutlich günstiger wird. Erfahrungsgemäß fallen die Gesamtkosten bei dieser Konstellation geringer aus, als wenn nur die Nebenkosten über den nachrangigen Kredit beschafft würden. Eine Alternative zur 110-Prozent-Finanzierung oder zum Nachrangdarlehen ist die Beschaffung von Eigenkapital über eine bestehende eigene Immobilie oder eine Immobilie der Eltern, sofern diese nicht oder nicht zu stark mit laufenden Krediten belastet sind. Die Kapitalbeschaffung über bestehende Immobilien kann auch für Baufinanzierungskunden interessant sein, die genügend Eigenkapital für die Deckung der Nebenkosten besitzen - verbessert sich der Beleihungsauslauf, kann durch den günstigeren Zinssatz eine Menge Geld gespart werden.

 

Aufgrund des höheren Finanzierungsrisikos kommt eine Baufinanzierung ohne oder mit geringem Eigenkapital nicht für Jeden infrage.

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Die seit 2016 in Deutschland geltende Wohnimmobilienkreditrichtlinie verpflichtet die Banken dazu, vor einer Kreditvergabe noch sorgfältiger zu prüfen, ob der potentielle Darlehensnehmer jetzt und aller Voraussicht nach auch in Zukunft in der Lage ist, den Kredit zurückzuzahlen. Eine gute Bonität sowie ein sicheres Einkommen sind daher Grundvoraussetzungen, um mit wenig Eigenkapital ein Darlehen zu erhalten. Für Selbstständige und Freiberufler mit schwankendem Einkommen, die neben ihren Einkünften keine weiteren Sicherheiten bieten können, gestaltet es sich daher weitaus schwieriger, eine 100-Prozent-Finanzierung zu erhalten. Auch die Werthaltigkeit der Immobilie kann ein wichtiges Kriterium für die Kreditentscheidung der Bank sein, da diese den Gegenwert zum Darlehen bildet und für den Kreditgeber die größte Sicherheit darstellt. Ist diese gut erhalten und befindet sich in begehrter Lage, steigen die Chancen auf eine Finanzierungszusage. Um günstigere Konditionen zu erhalten, sollten zudem alle vorhandenen Vermögenswerte in die Finanzierung eingeplant werden – auch solche, über die noch nicht verfügt werden kann, wie z.b. Rückkaufswerte von Versicherungen und noch nicht zuteilungsreife Bausparverträge. Diese können der Bank als zusätzliche Sicherheit dienen und für einen niedrigeren Zinssatz sorgen. Was prinzipiell für jede solide Baufinanzierung wichtig ist, gilt insbesondere für die riskantere Finanzierung ohne Eigenkapital. Eine sorgfältige Planung und genaue Kalkulation aller Kosten ist unverzichtbar, damit die Darlehenssumme ausreichend hoch ausfällt – eine Nachfinanzierung ist, wenn bereits zu 100 % finanziert wurde, häufig nicht möglich und, falls doch, erheblich teurer. Da bei einer Vollfinanzierung ein großer Teil der Rate in die erhöhten Zinskosten fließt, ist es umso wichtiger, die finanzielle Belastbarkeit realistisch einzuschätzen, um herauszufinden, wie hoch die monatlichen Ratenzahlungen sein dürfen. Eine anfängliche Tilgung von mindestens 3 % ist empfehlenswert, damit die Kreditsumme schneller getilgt wird. Um das Zinsänderungsrisiko für die Anschlussfinanzierung gering zu halten, ist die Vereinbarung einer langen Zinsfestschreibung sinnvoll. Durch entsprechende Versicherungen wie eine Berufsunfähigkeits-, Restschuld- oder Risikolebensversicherung können sich Darlehensnehmer außerdem gegen die Negativfolgen einer Zahlungsunfähigkeit absichern und so das allgemeine Risiko einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital senken. Nicht zuletzt sollten, wenn die Entscheidung für eine 100-Prozent- oder Vollfinanzierung gefallen ist, Finanzierungsangebote sorgfältig verglichen werden. Gerade weil eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital insgesamt teurer ist, zählt hier schon der geringste Unterschied im Zinssatz. Als unabhängige Experten in Sachen Baufinanzierung unterstützen wir von der Nestbau GmbH Euch gerne auf der Suche nach dem passenden Darlehen für Euer Vorhaben – kompetent, fair und kostenfrei. Wir freuen uns auf Eure Anfrage!