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Kaufen vs. Bauen - was ist Euer Favorit?


Dank anhaltend niedriger Hypothekenzinsen sind Immobilienfinanzierungen heute so günstig wie nie zuvor – für viele ein ausschlaggebender Grund, in ein Eigenheim zu investieren. Als zukünftige Immobilienbesitzer steht vielleicht auch Ihr bereits vor der wegweisenden Entscheidung: Ein Haus kaufen oder doch lieber selber bauen? Viele Wege führen in die eigenen vier Wände – welcher für Euch der richtige ist, hängt neben Euren individuellen Präferenzen auch von den finanziellen Möglichkeiten und der Angebotslage auf dem regionalen Immobilienmarkt ab. Grundsätzlich können vier verschiedene Varianten, ins Eigenheim zu gelangen, unterschieden werden. Die für Individualisten wohl attraktivste Option ist es, ein Haus in Eigenregie, mit einem Architekten oder einem Generalunternehmer zu planen und zu bauen. Eine schnellere und meist günstigere Alternative stellt der Bau eines Fertighauses dar. Auch hier muss sich der Bauherr in den meisten Fällen selbst um das geeignete Baugrundstück kümmern, um dann aus einem Katalog verschiedener Modelle das passende Haus auszuwählen. Die dritte Variante ist der Kauf eines Hauses direkt vom Bauträger – in der Regel wird hier ein schlüsselfertiges Haus inklusive Grundstück erworben. Zuletzt kann der zukünftige Hausherr auch eine Bestandsimmobilie mitsamt Grundstück kaufen. Jede der genannten Möglichkeiten bringt ihre Vor- und Nachteile mit sich. Als kleine Hilfestellung bei Eurem ganz persönlichen Entscheidungsprozess haben wir die wichtigsten Kriterien, welche bei den eigenen Überlegungen eine Rolle spielen sollten, in diesem Artikel für Euch zusammengetragen.

Der größte Vorteil des selber Bauens liegt in der Gestaltungsfreiheit des Bauherren. Von der Wahl des Grundstücks über Architektur und Grundriss bis hin zur Innenausstattung genießt der zukünftige  Hausbesitzer beim Neubau eines Hauses größtmögliche Flexibilität. Die Raumaufteilung kann bei der Planung des Bauvorhabens individuell an die Familiensituation und persönliche Vorlieben angepasst werden. Ihr wünscht Euch einen zeitgemäßen, offenen Grundriss mit viel Platz für das Beisammensein mit Freunden und Familie? Bei der Gestaltung Eures Traumhauses sind Euch als Häuslebauer nur wenig Grenzen gesetzt. Wer in Hinblick auf die eigenen Wünsche und Vorstellungen keine Kompromisse eingehen möchte, ist also mit dem Hausbau oft besser beraten als mit dem Kauf. Bei den Kauferwerbsnebenkosten kann der private Bauherr eine hübsche Summe Geld sparen – während beim Kauf einer Bestandsimmobilie oder eines schlüsselfertigen Hauses vom Bauträger die Grunderwerbssteuer stets auf den gesamten Kaufpreis anfällt, zahlt er diese nur auf den Grundstückspreis. Ein weiterer Vorzug ist, dass bei einem Neubau bautechnisch alles auf dem neuesten Stand ist und der gewünschte Energiestandard zum Festpreis optimal umgesetzt werden kann, sodass in den nächsten Jahren keine Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen anstehen.


Energieeffizientes Bauen schont Umwelt und Geldbeutel – mit einem modernen Effizienz- oder Passivhaus könnt Ihr zukünftig nicht nur ein kleines Vermögen an Energiekosten einsparen, sondern auch staatliche Fördermöglichkeiten wie einen günstigen KfW-Kredit mit Eurer Immobilienfinanzierung kombinieren. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau – kurz KfW – unterstützt Energiesparer durch Darlehen in Höhe von maximal 100.000 Euro pro Wohneinheit, welche durch attraktive Zuschüsse ergänzt werden.

 

Neben den genannten Vorteilen gibt es jedoch auch einige Faktoren, die gegen den Neubau eines Hauses sprechen können. Aufgrund gestiegener Baukosten und Grundstückspreise ist der Neubau heute trotz niedriger Zinsen für Immobilienfinanzierungen meist deutlich teurer als der Kauf einer Bestandsimmobilie. Hinzu kommt, dass das Bauen Zeit braucht – dies führt oft zu einer nicht unerheblichen finanziellen Doppelbelastung aus Miete und Immobilienfinanzierung. Plant der Bauherr, Arbeiten in Eigenleistungen zu erbringen, kann er hierdurch zwar die Baukosten senken, allerdings werden die eigenen Kapazitäten und Fähigkeiten häufig überschätzt, sodass es zu einer Verlängerung der Bauzeit sowie im schlimmsten Fall zu baulichen Mängeln kommen kann, die dann vom Fachmann beseitigt werden müssen und zusätzliche Kosten verursachen. Auch unerwartete Bauverzögerungen können dem Häuslebauer durch anfallende Bereitstellungszinsen teuer zu stehen kommen. Grundsätzlich ist ein Hausbau auf der Ausgabenseite schwieriger zu kalkulieren als der Erwerb einer Bestandsimmobilie, da bei der Planung viele Kosten auf Schätzungen beruhen. In mehr als 50 % aller Fälle kostet das Bauvorhaben am Ende mehr als anfänglich veranschlagt, weil beispielsweise wetterbedingte Bauverzögerungen auftreten, unvorhergesehene Reparaturen oder Arbeiten notwendig sind, der Eigenleistungsanteil über- oder die Baunebenkosten unterschätzt wurden. Um eine teure Nachfinanzierung zu vermeiden, sollte deshalb bei der Planung der Immobilienfinanzierung unbedingt ein ausreichend großer Puffer eingerechnet werden. Eine weitere Herausforderung beim Hausbau ist das Finden eines geeigneten Baugrundstückes. Da die Kommunen häufig Bauträger bevorzugen, welche die Flächen parzellisieren, bebauen und dann schlüsselfertige Objekte inklusive Grundstück verkaufen, ist es für private Bauherren gar nicht so einfach, einen passenden Baugrund zu finden. Zudem ist das Angebot an Baulücken in zentralen Lagen rar, sodass Eigenheimbauer meist auf Grundstücke in Randbezirken oder Vororten ausweichen müssen.

Immobilienfinanzierung

Während der Neubau eines Massivhauses die größtmögliche planerische Freiheit für den Bauherren mit sich bringt, geht er leider häufig auch mit großen Kostenunsicherheiten, psychischem Stress sowie einem immensen Zeitaufwand einher. Wer stattdessen auf ein Fertighaus zurückgreift, profitiert von einer kürzeren Bauzeit und fixen Baukosten, hat aber weitaus weniger Einfluss auf die Gestaltung seines Eigenheims. Da Fertighäuser aus vorgefertigten Modulen bestehen, die auf dem Grundstück nur noch zusammengesetzt werden müssen, sind sie schneller bezugsfertig als Massivhäuser – hierdurch kann die Doppelbelastung aus Miete und Kreditraten erheblich reduziert werden. Auch bei der Planung der Immobilienfinanzierung können sich Vorteile ergeben, da Fertighäuser in jeder durch die KfW förderbaren Effizienzklasse erhältlich sind. Fertighausanbieter verfügen über Kataloge mit verschiedenen Hausmodellen, aus denen der Bauherr das auswählen kann, welches ihm am besten gefällt. In der Regel ist es auch möglich, Musterhäuser zu besichtigen, um sich einen genauen Eindruck von der Wunschimmobilie zu verschaffen. Entscheidet man sich als zukünftiger Hausbesitzer für ein Standardmodell, kann man oft besonders günstig bauen – Extrawünsche lassen sich Fertighausanbieter jedoch meist teuer bezahlen. In Hinblick auf Wärmedämmung, Schall- und Brandschutz sind Fertighäuser außerdem gegenüber in Massivbauweise errichteten Gebäuden klar im Nachteil. Zudem sind Massivhäuser robuster und langlebiger als Fertighäuser, was sich auch in einem höheren Wiederverkaufswert bemerkbar macht – während die angenommene Nutzungsdauer eines Massivhauses bei etwa 100 Jahren liegt, sind es bei einem Fertighaus nur zwischen 60 und 90 Jahren.

 

Auch der Kauf eines schlüsselfertigen Hauses vom Bauträger ist häufig günstiger als ein Hausbau in Eigenregie und zudem mit größerer Kostensicherheit verbunden. Die meisten Bauträger bieten standardisierte Hausmodelle an, deren Kosten gut kalkulierbar sind. Ebenso wie beim Fertighaus hat der zukünftige Eigenheimbesitzer hier die Möglichkeit, vorab Musterhäuser zu besichtigen, während sich der private Bauherr sein zukünftiges Heim anhand von Skizzen und Animationen vorstellen muss. Neben dem Kostenvorteil kann der Kauf vom Bauträger auch durch größere Planungssicherheit überzeugen. Besonders wichtig für viele Hauskäufer ist ein verbindlicher Einzugstermin. Steht dieser fest, weiß man genau, zu welchem Zeitpunkt die bisherige Wohnung gekündigt werden muss und wann der Umzug ansteht. Laut neuem Bauvertragsrecht, welches zum 01.01.2018 in Kraft getreten ist, müssen verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Hausbaus durch den Bauträger vertraglich festgeschrieben werden. Steht der Baubeginn noch nicht fest, weil beispielsweise im Bauträgervertrag geregelt ist, dass erst dann mit den Bauarbeiten begonnen wird, wenn eine bestimmte Anzahl Häuser verkauft sind, muss zumindest die Dauer der Baumaßnahme verbindlich angegeben werden. Eine Besonderheit der Bauträgervariante ist, dass der Hauskäufer nur einen Ansprechpartner hat – den Bauträger. Dieser kümmert sich um die Planung des Bauvorhabens, erforderliche Genehmigungen sowie die Koordination und Aufsicht über alle Bauarbeiten. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass der Käufer bei der Gestaltung seines Hauses und der Baustellenaufsicht nur ein begrenztes Mitspracherecht hat. Auch wenn Bauarbeiten nicht zu seiner Zufriedenheit ausgeführt werden, darf der zukünftige Hausbesitzer nicht eigenmächtig eingreifen, sondern muss sich stets an den Bauträger wenden, welcher bis zum Grundbucheintrag als Bauherr agiert. Während die geringeren Gestaltungs- und Mitbestimmungsmöglichkeiten für manche ein Manko darstellen, bedeutet der umfassende Service des Bauträgers, verglichen mit der großen Verantwortung, welche ein privater Bauherr trägt, für andere eine wertvolle Erleichterung. Wer ein Haus schlüsselfertig vom Bauträger kauft, spart sich die aufwendige Grundstückssuche und profitiert von einer fertigen Planung sowie einer kürzeren Bauzeit gegenüber dem Hausbau in Eigenregie. Dass die Gesamtkosten des Bauvorhabens von Vornherein feststehen, macht die Kalkulation der Immobilienfinanzierung für Käufer wesentlich einfacher als für Häuslebauer.

 

Viele Gründe sprechen auch für den Erwerb einer Bestandsimmobilie. Ein wichtiges Argument, sich anstelle des Hausbaus für den Kauf eines älteren Hauses zu entscheiden, ist der Kostenpunkt. Im Durchschnitt kostet der Kauf eines gebrauchten Hauses etwa 25 % weniger als ein Neubau. Wie hoch die tatsächliche Differenz ist, hängt neben Zustand und Alter der Immobilie auch von der Lage ab – in begehrten Lagen kann diese bedeutend geringer sein. Damit sind wir auch schon beim nächsten Vorzug, den Käufer von Gebrauchtimmobilien genießen können: dem Standortvorteil. Wer sich ein Haus in zentraler Lage mit gewachsener Infrastruktur wünscht, wird dies in den meisten Fällen nur mit dem Kauf eines Altbaus realisieren können, da neue Baugebiete nur am Stadtrand und in den Vororten entstehen. Alte Wohnviertel hingegen bieten ihren Bewohnern eine gute Verkehrsanbindung, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, kurze Schulwege, bereits angelegte Gärten sowie den Charme historischer Bebauung und alten Baumbestands. Bei der Besichtigung von Bestandsimmobilien hat der Kaufinteressent alles direkt vor Augen, kann durch die Räume gehen und vielleicht sogar bei den zukünftigen Nachbarn klingeln – wer hingegen neu baut, muss sein späteres Heim anhand von Bauzeichnungen beurteilen, weiß meist noch nicht, wer alsbald nebenan wohnt und lebt oft noch jahrelang inmitten eines Baugebiets. Grundsätzlich kostet der Hauskauf viel weniger Zeit und Aufwand als der Neubau, sodass der Einzug schneller erfolgen kann und die Doppelbelastung aus Miete und Raten der Immobilienfinanzierung verkürzt wird. Da viele Maßnahmen wie die Erschließung des Baugrundstückes und das Verlegen der Hausanschlüsse bereits erledigt sind, hat der Hauskäufer weniger Behördengänge zu erledigen. Zudem ist auch der Kaufvertrag wesentlich einfacher zu verstehen als ein Bauträger- oder Architektenvertrag, wobei der bereits feststehende Kaufpreis die Planung der Immobilienfinanzierung erleichtert. Allerdings sind mit dem Kauf einer Bestandsimmobilie häufig auch Nachteile und Risiken verbunden. Nur selten findet jemand ein gebrauchtes Haus, das wirklich zu 100 % den eigenen Anforderungen entspricht, sodass beim Hauskauf in der Regel Kompromisse eingegangen werden müssen. Auch gebrauchte Immobilien lassen sich - unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten und lokaler Bauvorschriften - nach den eigenen Wünschen umgestalten, dies kann jedoch zu hohen Umbaukosten führen, welche sich im Falle eines Wiederverkaufs oft nicht rentieren. Da der Kauf unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung erfolgt, haftet der Käufer selbst für die Beseitigung von Mängeln an der Immobilie. Nur im Falle arglistig verschwiegener Mängel kann der Kaufvertrag im Nachhinein angefochten werden. Der Kauf einer Gebrauchtimmobilie ist also immer mit dem Risiko behaftet, dass der Käufer Mängel nicht erkennt, die später einen teuren Sanierungsaufwand verursachen und die gesamte Immobilienfinanzierung gefährden – daher kann es sinnvoll sein, das Gebäude vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen auf Herz und Nieren prüfen zu lassen.

 

Weitere Nachteile können sich, abhängig von Alter und Allgemeinzustand der Immobilie, für den Käufer eines gebrauchten Hauses in Hinblick auf die Energieeffizienz ergeben. Welche Kosten für die energetische Sanierung anfallen werden, ist beim Kauf einer Bestandsimmobilie häufig noch nicht abzusehen. Werden diese zu optimistisch kalkuliert, kann dies am Ende die Immobilienfinanzierung ins Wanken bringen. In jedem Falle empfiehlt es sich, eine Reserve für unvorhergesehene Maßnahmen im Zuge der Altbaumodernisierung bei der Planung der Immobilienfinanzierung zu berücksichtigen. Steigende Energiepreise sprechen jedoch eher dafür, statt in die Modernisierung eines Altbaus lieber in den Neubau eines energieeffizienten Hauses zu investieren – in vielen Fällen ist dies durch die Einsparung von Heizenergiekosten wirtschaftlicher, auch wenn der Kaufpreis für die Bestandsimmobilie weit unter den Kosten eines Neubaus liegt. Sicher kann durch eine Erneuerung der Heizanlage sowie die Dämmung von Dach und Fassade die Energieeffizienz eines Altbaus deutlich verbessert werden, jedoch setzt die Bausubstanz den eigenen Bemühungen Grenzen, sodass trotz umfangreicher Sanierungsmaßnahmen die Verbrauchswerte eines neu gebauten Effizienz- oder Passivhauses in einer älteren Immobilie nicht erreicht werden können. Auf lange Sicht kann ein Neubau die wirtschaftlichere Variante sein, da über die Jahre eine große Summe Geld an den Heiz- und Instandhaltungskosten gespart wird. Während sich nur schwer schätzen lässt, wie hoch die Folgekosten für die energetische Sanierung beim Kauf eines Altbaus sind, können diese Kosten beim Neubau sehr genau kalkuliert werden. Langfristig betrachtet ist der Kauf einer Bestandsimmobilie nur dann günstiger als der Hausbau, wenn die nachträglichen Investitionen durch den finanziellen Vorteil beim Kaufpreis aufgewogen werden. Vor Vertragsunterzeichnung kann es hilfreich sein  einen Bausachverständiger zu Rate zu ziehen, der den Umfang der anstehenden Maßnahmen abschätzen kann. Auch der Energieausweis, welcher laut Energieeinsparverordnung bereits bei der ersten Besichtigung eingesehen werden darf, kann als Orientierungshilfe dienen – liegt das Haus im roten Bereich, ist dies ein Hinweis auf hohe Heizkosten und einen entsprechend großen Sanierungsbedarf.

 

Egal, ob ein Hausbau in Eigenregie oder mit einem Architekten, der Bau eines Fertighauses, der Hauskauf vom Bauträger oder der Erwerb einer Bestandsimmobilie favorisiert wird – jede der vorgestellten Möglichkeiten hat ihre Pros und Contras, die je nach individueller Situation unterschiedlich viel Gewicht bei der eigenen Entscheidungsfindung haben. Neben dem Budget spielen auch der persönliche Geschmack und der gewünschte Wohnkomfort eine Rolle bei der Frage, ob neu gebaut oder ein Altbau gekauft werden soll. Während für Liebhaber von Fachwerk oder Stuckdecken aus der Jahrhundertwende die liebevolle Sanierung eines älteren Gebäudes zur Herzensangelegenheit werden kann, bevorzugen andere eine zeitgemäße Architektur und modernen Komfort, welche sich nur mit einem Neubau verwirklichen lassen. Ihr habt Eure Entscheidung bereits getroffen? Dann wird es Zeit, sich Gedanken um die passende Immobilienfinanzierung für Euer Vorhaben zu machen. In Hinblick auf die Konditionen möglicher Immobilienfinanzierungen macht es keinen Unterschied, ob Ihr selber baut oder eine Bestandsimmobilie erwerben wollt – es gibt also keinen Zinsrabatt für Neubauten. Die Ermittlung des für den Zinssatz der Immobilienfinanzierung ausschlaggebenden Beleihungswertes erfolgt durch den Kreditgeber für jedes Objekt individuell nach Alter, Lage, Ausstattung und anderen Faktoren. Auch die Eigenkapitalquote hat einen Einfluss auf die Konditionen der Immobilienfinanzierung. Empfohlen wird, einen Eigenkapitalanteil von 20 % der Gesamtkosten zuzüglich der Nebenkosten in die Finanzierung einzubringen. Wer über mehr Eigenkapital verfügt, kann aber deutlich günstigere Konditionen für seine Immobilienfinanzierung erhalten. In jedem Fall gilt, dass eine genaue Kalkulation der Immobilienfinanzierung einer der wichtigsten Schritte auf dem Weg zu den eigenen vier Wänden ist. Während beim Hausbau ein großzügiger Puffer für unvorhergesehene Arbeiten und mögliche Bauverzögerungen eingeplant werden muss, sollte beim Kauf einer Bestandsimmobilie der finanzielle Spielraum für anfallende Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten entsprechend weit bemessen werden, um eine teure Nachfinanzierung zu vermeiden. Auch die Kauferwerbs- beziehungsweise Baunebenkosten sind erheblich und sollten bei der Kalkulation der Immobilienfinanzierung von Anfang an berücksichtigt werden, damit Ihr später nicht in Geldnot geratet.

Nestbau GmbH Mein Finanzierungsberater

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