Nestbau GmbH - Infothek

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A

 

Annuität

 

Als Annuität bezeichnet man die die gleichbleibende monatliche Rate die Sie zur Rückzahlung (Tilgung) Ihres Darlehens bezahlen. Die Annuität setzt sich aus dem Tilgungs- und Zinsanteil zusammen. Durch die laufende Tilgung des Darlehens nimmt der Zinsanteil innerhalb Ihrer Rate stetig ab, in gleichem Maße erhöht sich Ihre Tilgungsleistung.

 

Annuitätendarlehen

 

  • beliebteste Darlehensform in der privaten Baufinanzierung
  • Zinssatz ist für die Zinsbindungsfrist festgeschrieben
  • gleichbleibende Rate während der Sollzinsbindung
  • kombinierbar mit Fördermitteln der KfW
  • Sondertilgungen möglich

 

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate (= Annuität) für den Kreditnehmer über die gesamte Zeit der Zinsbindung gleich. Sie setzt sich aus Zins (gebundener Sollzinssatz) und Tilgung zusammen. Es ist besonders für Kreditnehmer geeignet, die ihre Immobilie selbst nutzen, bei ihrer Baufinanzierung kein Zinsrisiko eingehen möchten und somit den exakten Verlauf der Tilgung absichern wollen.

 

Grundsätzlich ist die Zinsbindungsfrist bei einem Annuitätendarlehen kürzer als die vereinbarte Darlehenslaufzeit. Ist die Zinsbindung gleich der Darlehenslaufzeit, spricht man von einem Volltilger-Darlehen, eine Art von Annuitätendarlehen.

Nach Ablauf der Zinsbindung stehen Ihnen folgende Möglichkeiten zur Verfügung:

 

  • Weiterführung des Darlehens, wobei der Zinssatz und der Zinsbindungszeitraum mit der Bank neu verhandelt werden
  • Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditgeber - planen Sie Ihre Anschlussfinanzierung rechtzeitig! Bereits 12 - 60 Monate im Voraus mit einem Forward-Darlehen günstige Zinsen für Ihre Finanzierung sichern!
  • Tilgung der gesamten Darlehensrestschuld
  • anteilige Rückführung des Baudarlehens und Weiterführung der offenen Summe bei der selben oder einer anderen Bank

Der Zinsanteil innerhalb der Rate sinkt im Verlauf, der Tilgungsanteil hingegen steigt. Warum das? Nun, die Zinsen errechnen sich jeden Monat neu von der noch vorhandenen Restschuld. Je mehr von der ursprünglichen Darlehenssumme getilgt ist, desto geringer ist der Zinsanteil innerhalb der Kreditrate. Umgekehrt, je geringer der Zinsanteil, desto höher die monatliche Tilgungsleistung. Hier erklärt sich auch gleich, warum im Darlehensvertrag die Rede von einem anfänglichen Tilgungssatz ist. Der zu Vertragsabschluss gewählte Tilgungssatz wird also im Verlauf der Rückführung Ihres Annuitätendarlehens ansteigen.

 

Je nach gewählter Zinsbindungsfrist variiert die Höhe des Zinssatzes. Grundsätzlich gilt, je länger die Zinsbindung, desto höher die Zinsen. Beliebt bei unseren Kunden ist eine Frist von 10 bis 20 Jahren. Möglich sind aber auch Zinsbindungen von 1 bis 40 Jahren.  

 

Anschlussfinanzierung

 

  • läuft die Zinsbindung des bisherigen Darlehens aus, wird oft eine Anschlussfinanzierung notwendig
  • bei der aktuellen Niedrigzinslage lohnt es sich die Finanzierung der Restschuld rechtzeitig zu planen
  • Wichtig! der bisherige Kreditgeber ist nicht verpflichtet das Darlehen nach der Zinsbindungsfrist fortzuführen

 

Sie haben bereits eine Immobilie finanziert und demnächst läuft die Zinsbindung Ihres Darlehens aus? Bei den meisten Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz ist die Zinsbindungsfrist kürzer als die Darlehenslaufzeit.

 

Nach Ablauf der Sollzinsbindungsfrist stehen Ihnen folgende Möglichkeiten zur Verfügung:

 

  • Weiterführung des Baudarlehens bei dem bisherigen Kreditgeber (Prolongation)
  • Anschlussfinanzierung bei einem anderen Darlehensgeber (Umschuldung)
  • Tilgung der noch vorhandenen Restschuld
  • anteilige Rückführung der Baufinanzierung und Weiterführung der offenen Summe bei der selben oder einer anderen Bank

 

Der Darlehensvertrag wird zwischen der finanzierenden Bank, Sparkasse, Versicherung oder Bausparkasse (Gläubiger) und dem Immobilienbesitzer (Schuldner) geschlossen.

 

Die Karten werden neu gemischt! Sie können den Tilgungssatz verändern oder Sondertilgungsmöglichkeiten neu festlegen um den Kredit schneller abzuzahlen. Ist die Immobilie ein wenig in die Jahre gekommen und Renovierungen werden notwendig? Kein Problem! Es wäre möglich anstehende Modernisierungskosten in die Anschlussfinanzierung einzubinden.

 

In der Regel entfällt bei einer Prolongation (Fortführung der Finanzierung bei der bisherigen Bank) die Bonitätsprüfung von Seiten der Bank, nicht jedoch bei einer Umschuldung (Anschlussfinanzierung bei einem anderen Finanzierungspartner). In der Praxis heißt das, die Einnahmen- und Ausgabenrechnung inklusive der zukünftigen Darlehensrate darf nicht negativ sein.

 

B

 

Bausparen

 

  • unterteilt in Anspar-, Zuteilungs- und Darlehensphase
  • staatliche Förderung
  • Zinsen für die Einzahlungen und das später ausgezahlte Darlehen werden bei Vertragsabschluss festgelegt
  • Abschlussgebühr i.H.v. 1% bis 1,6% der Bausparsumme
  • Bausparsumme wird vorab festgelegt

 

Bausparen ist nicht nur das altbekannte Sparprodukt, sondern auch ein Finanzierungsinstrument mit Blick in die Zukunft. In Niedrigzinsphasen ist Bausparen eine attraktive Option, um sich die günstigen Finanzierungszinsen für die Zukunft zu sichern. Bausparen besteht aus einer Ansparphase, einer Zuteilung und einer Darlehensphase. Beim Bausparen schließen Sie einen Bausparvertrag über eine bestimme Bausparsumme ab. Die Zinsen für das Sparguthaben genau wie die Zinsen für das später ausgezahlte Bauspardarlehen werden dabei festgelegt. Bausparen ist vor allem dann attraktiv, wenn in der Zukunft steigende Finanzierungszinsen zu erwarten sind. Die Flexibilität eines Bausparvertrages ermöglicht viele Vorteile: Sparer können den Bausparvertrag beliebig ansparen, den Vertrag jederzeit kündigen und vor Zuteilung des Darlehens entscheiden, ob, wann und in welcher Höhe sie das Darlehen in Anspruch nehmen möchten.

 

Bereitstellungszins

 

Wenn die Zeitspanne zwischen Abschluss des Darlehensvertrags und Vollauszahlung des Darlehens eine gewisse Zeit übersteigt, in der Regel 3-6 Monate, verlangen Banken einen Bereitstellungszins. Wer einen Darlehensvertrag abschließt, verpflichtet sich das Darlehen innerhalb einer fest Vereinbarten Zeit abzunehmen. Wird der vereinbarte Zeitraum überschritten (z.B. weil sich die Fertigstellung des Hauses durch den Bauträger verzögert) muss der Darlehensnehmer der Bank einen Bereitstellungszins zahlen. Der Grund für diesen Zins ist, dass die Bank das Darlehen zwischenzeitlich refinanziert und die etwaigen Kosten zu tragen hat. Üblich sind derzeit Bereitstellungszinsen in Höhe von ca. 0,25 % pro Monat (entspricht 3 % pro Jahr). Daher ist es ratsam sich vorher über den genauen Zeitplan der Fertigstellung zu informieren und Verzögerungen so weit wie möglich zu vermeiden.

 

Bereitstellungszinsfreie Zeit

 

Hier ist der Zeitraum gemeint, in dem der Baukredit von der Bank kostenfrei für Sie bereitgestellt wird, ohne dass 1 Cent der Finanzierungssumme abgerufen haben. In der Baufinanzierung ist das vor allem für künftige Bauherren interessant. Standardmäßig gewähren Banken zwischen 3 und 12 Monaten eine bereitstellungszinsfreie Zeit. In Ausnahmefällen auch 24 Monate. Ist nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit der Baukredit nicht abgerufen, fallen für den Kreditnehmer Bereitstellungszinsen in Höhe von ca. 1,8% bis 3% auf die Darlehenssumme an. Sobald Sie den ersten Cent Ihres Annuitätendarlehens ausgegeben haben, zahlen Sie die vereinbarte Rate aus Zins und Tilgung.

 

C

 

Cap-Darlehen

 

  • flexible Darlehensform ohne Sollzinsbindung
  • festgelegte Zinsobergrenze variiert je nach Cap-Laufzeit
  • extra Gebühren für Zinscap
  • Cap-Darlehenszinsatz wird alle 3 Monate an den aktuellen Geldmarktzinssatz EURIBOR angepasst
  • Sondertilgung bis 100% ohne Vorfälligkeitsentschädigung

 

Cap-Darlehen sind flexible Darlehen ohne Sollzinsbindung und bieten sich gerade in Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus an. Die eingebaute Zinsobergrenze schließt das Risiko eines starken Zinsanstiegs aus. Der Zinssatz des Cap-Darlehens wird alle 3 Monate an den aktuellen Geldmarktzinssatz EURIBOR angepasst. Der EURIBOR ist der offizielle Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen. Er orientiert sich am Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank (EZB). Beim Abschluss des Cap-Darlehens wird eine Zinsobergrenze (Cap) vereinbart. Über diese vorher vereinbarte Grenze kann der Zinssatz des variablen Darlehens auch bei starken Zinsanstiegen nicht steigen. Diese Zinsobergrenze variiert je nach gewählter Cap-Laufzeit von 3, 5, 10 oder 15 Jahren. Zur Begrenzung einer Zinssenkung kann das Cap-Darlehen zusätzlich mit einer Zinsuntergrenze (Floor) ausgestattet sein, unter die der Zinssatz des Darlehens nicht sinken kann. Allerdings ist dieser Zinscap nicht kostenlos zu haben. Für diesen Zinscap fallen extra Gebühren seitens der Bank an, die sogenannte Cap-Prämie. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, das Cap-Darlehen in ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz zu wandeln und damit absolute Zinssicherheit zu erlangen.

 

D

 

Damnum

(auch Disagio oder Abgeld)

 

Bei einem Damnum wird nicht die vollständige Kreditsumme vom Kreditgeber an den Kreditnehmer ausbezahlt sondern nur ein Teil; meist bis zu 10% weniger als die Kreditsumme.

Der Zweck besteht darin, den Sollzins zu verringern. Da aber die volle Kreditsumme zurückbezahlt werden muss und auch die Zinsen auf die volle Summe berechnet werden, ist der Effektivzins höher.

Vor allem in Niedrigzinszeiten ist ein Damnum daher nicht von Nutzen. Eventuelle steuerliche Vorteile fallen eher bei einer gewerblichen Nutzung oder für Eigentümer, die Ihre Immobilie vermieten, an.

 

Darlehensrate

 

Die Darlehensrate ist der Betrag, den der Kreditnehmer regelmäßig (meist monatlich) an den Kreditgeber zahlt und setzt sich aus Zinsen und Tilgungsbetrag zusammen. Je nach Art des Darlehens können die Anteile der Zinsen und der Tilgung festgelegt oder variable sein.

 

E

 

Eigenkapital

 

Unter Eigenkapital versteht man z.B. vorab angesparte oder geerbte Gelder, welche man im Rahmen einer Immobilienfinanzierung einbringt. Dazu zählen beispielsweise Sparguthaben, Bausparverträge, Tagesgelder oder auch verwertbare Aktien- bzw. Fondsbestände. Durch den Einsatz von Eigenkapital verändert sich, durch einen besseren Beleihungsauslauf, der zugrunde liegende bzw. der zu zahlende Zinssatz. Dieser, von der Höhe des eingesetzten Eigenkapitals, abhängige Zinssatz, ist im Gegensatz zu einer Vollfinanzierung oder auch 100% Finanzierung in der Regel wesentlich günstiger. In der Regel ist es so, dass das Eigenkapital vor dem Fremdkapital eingesetzt werden muss.

 

F

 

Festdarlehen

 

  • optimal für Kapitalanleger
  • monatliche Rate = Zins (direkt an die Bank) + Tilgung (Anlage in festverzinsliche Werpapiere, Fonds oder Aktien)
  • Ausschüttung der Geldanlage wird zur Rückzahlung des Darlehens verwendet
  • Vermögensüberschuss nach Ausschüttung möglich

 

Beim Festdarlehen setzt sich die monatliche Rate aus einem Zins- und Tilgungssatz zusammen. Die Tilgungsleistung fließt jedoch nicht direkt an die Bank zurück, sondern wird in festverzinsliche Wertpapiere, Aktienfonds oder Aktien investiert. Zur Finanzierung der Immobilie dient ein tilgungsfreies Darlehen, auf das Sie nur Zinsen bezahlen und dessen Restschuld während der gesamten Laufzeit konstant bleibt. Die Ausschüttung der Geldanlage wird dann zur Rückzahlung des Darlehens verwendet - und kann bei langfristig positiver Wertentwicklung der Anlage einen entsprechenden Vermögensüberschuss darstellen.

 

Hinweis zur steuerlichen Behandlung
Einmalige Kapitalleistungen aus Lebens- und Rentenversicherungen sind bei Verträgen, die nach dem 31.12.2004 abgeschlossen wurden, grundsätzlich steuerpflichtig. Je nach Lebensalter bei der Auszahlung fällt dabei die Steuerhöhe aus. Wird die Kapitalleistung vor dem vollendeten 60. Lebensjahr ausbezahlt, sind sämtliche Erträge (= Ablaufleistung minus eingezahlte Beiträge) steuerpflichtig mit dem individuellen Steuersatz. Erfolgt die Zahlung nach dem vollendeten 60. Lebensjahr und hat der Vertrag eine Laufzeit von mindestens 12 Jahre, so sind nur 50 % der Erträge steuerpflichtig und mit dem individuellen Steuersatz zu versteuern.

 

Flex-Darlehen

 

  • keine Sollzinsbindung
  • Zinsen werden alle 3 Monate an den aktuellen Geldmarkt Zinssatz EURIBOR angepasst
  • Risiko steigender Zinsen
  • Umwandlung in ein Festzins-Darlehen möglich
  • außerordentliche Tilgung bis 100 % ohne Zusatzkosten

 

Das Flex-Darlehen ist ein variables Darlehen mit der Option zur jederzeitigen Umwandlung in ein Festzinsdarlehen. Die Sollzinsbindung des Flex-Darlehens ist nicht langfristig für 5 oder 10 Jahre festgeschrieben, sondern wird alle 3 Monate an den aktuellen Geldmarktzinssatz EURIBOR angepasst. Der EURIBOR ist der offizielle Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen. Er orientiert sich am Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank (EZB) und wird täglich veröffentlicht. Eventuelle Zinsanpassungen sind somit völlig nachvollziehbar und können nicht in freiem Ermessen der Bank vorgenommen werden.

 

Forward-Darlehen

 

  • auch Vorratsdarlehen genannt
  • Zinsfestschreibung bis zu 60 Monate im Voraus
  • Darlehen wird nicht sofort ausgezahlt, sondern erst zu einem fest vereinbarten Termin in der Zukunft
  • keine Kosten in der Forward-Periode (= Zeit zwischen Vertragsabschluss und Darlehensbeginn)

 

Sie haben bereits eine Immobilie finanziert und demnächst läuft die Zinsbindung Ihres Darlehens aus? Bei den meisten Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz ist die Zinsbindungsfrist kürzer als die Darlehenslaufzeit. Um die Restschuld zurückzuführen greifen viele Darlehensnehmer auf das Forward-Darlehen, auch Vorrats-Darlehen genannt, zurück. Mit dem Forward-Darlehen können Sie bereits bis zu 60 Monate vor Ende der Zinsbindung aktuell günstige Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung sichern.

  • Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate
  • Forward-Darlehen löst zum Sollzinsbindungsende die bestehende Baufinanzierung ab
  • bis zu 60 Monate im Voraus günstigen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung festschreiben
  • hohe Planungssicherheit

Der Darlehensvertrag wird zwischen der finanzierenden Bank, Sparkasse, Versicherung oder Bausparkasse (Gläubiger) und dem Immobilienbesitzer (Schuldner) geschlossen. Die Karten werden neu gemischt! Sie können den Tilgungssatz verändern oder Sondertilgungsmöglichkeiten neu festlegen um den Kredit schneller abzuzahlen. Ist die Immobilie ein wenig in die Jahre gekommen und Renovierungen werden notwendig? Kein Problem! Es wäre möglich anstehende Modernisierungskosten in die Anschlussfinanzierung einzubinden. 

 

Echtes Forwarddarlehen:

Das Darlehen wird nicht sofort bei Vertragsabschluss ausgezahlt, sondern zu einem fest vereinbarten Termin, d.h. zum Sollzinsbindungsende Ihres bestehenden Baukredits. In der Zeit zwischen dem Darlehensvertragsabschluss und dem Auszahlungszeitpunkt, die sog. Forward-Periode, zahlen Sie nichts für Ihre Anschlussfinanzierung. Allerdings ist zu beachten, dass einige Banken, Sparkassen, Versicherungen und Bausparkassen für jeden Monat der Forward-Periode einen geringen Zinsaufschlag veranschlagen. Dieser kann steigen, je länger dieser Zeitraum ist.

 

Unechtes Forwarddarlehen:

 

Bei einem unechten Forward-Darlehen beginnt die Sollzinsbindung bereits bei Vertragsunterzeichnung. Der Zeitraum zischen Vertragsabschluss und Auszahlung des Forward-Darlehens wird hier als Bereitstellungszeit bezeichnet. Viele Finanzierungspartner bieten eine bereitstellungszinsfreie Zeit von einigen Monaten an. Ist nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit der Baukredit nicht abgerufen, fallen für den Kreditnehmer Bereitstellungszinsen in Höhe von ca. 1,8% bis 3% auf die Darlehenssumme an. Nach Zuteilung des Forwarddarlehen zahlen Sie die vereinbarte Rate.

 

Die Bonität des künftigen Darlehensnehmers ist die Grundvoraussetzung zur Genehmigung der Anschlussfinanzierung und wird von der Bank genau geprüft. In der Praxis heißt das, die Einnahmen- und Ausgabenrechnung inklusive der zukünftigen Finanzierungsrate darf nicht negativ sein. Aufgrund der am 21.03.2016 in Deutschland in Kraft getretenen Wohnimmobilienkreditrichtlinie wird nun bei Darlehensabschluss auch die ausreichende Bonität nach Ende der Zinsbindungsfrist und bei Renteneintritt geprüft.

 

G

 

Grundbuchfalle

 

Unter der Grundbuchfalle versteht man, dass der Kreditgeber eines ursprünglichen noch laufenden Darlehens als erster im Grundbuch steht. Ein neuer Kreditgeber, z.B. bei einer Anschlussfinanzierung, hat somit nur nachrangiges Recht auf die Grundschuld. Dies kann eventuell dazu führen, dass man nur schwer einen neuen Kreditgeber findet, bzw. mit ungünstigeren Konditionen rechnen muss.

Daher ist es empfehlungswert bei einem Darlehensabschluss eventuell angebotene Teilbeträge und Laufzeiten der Sollzinsbindung genauestens zu bedenken.

 

Grundschuld

 

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht das, als Sicherung eines Darlehens, im Grundbuch zu Gunsten des Kreditgebers eingetragen wird. Bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers hat der Kreditgeber das Recht, die Grundschuld zur Deckung der Forderungen zu verwenden.

Eine Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek nicht an eine bestimmte Darlehensforderung gebunden. Daher kann eine Grundschuld ohne großen Aufwand und Kosten weiterverwendet werden. Durch diese Flexibilität wird heutzutage von den Kreditgebern die Grundschuld gegenüber der Hypothek bevorzugt.

Auch bei voller Tilgung bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen. Nach Erteilung einer Löschungsbewilligung durch den Kreditgeber, kann der Eigentümer dann die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt beantragen oder zu Weiterverwendung als Sicherheit in eine Eigentümergrundschuld umwandeln lassen.

 

Grundschuldzins

 

Der Grundschuldzins wird zusammen mit der Grundschuldsumme ins Grundbuch eingetragen und hat nichts mit dem Darlehenszins zu tun. Mit dem Grundschuldzins sichert sich der Kreditgeber gegen zusätzliche Kosten und ausgefallene Zinszahlungen im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ab, und der Grundschuldzins kommt auch nur in diesem Falle zur Anwendung. Deshalb ist der Grundzinssatz mit meist um die 15% pro Jahr wesentlich höher als der Zinssatz des Darlehens.

 

H

 

Herstellungskosten

 

Unter Herstellungskosten fasst man alle Kosten zusammen, die beim Hausbau anfallen, z.B. Kosten des Grundstückes, Erschließungskosten, Baumaterial, Kosten für die Dienstleister, Nebenkosten, wie Gebühren für Behörden, Makler und Notar, und Grunderwerbsteuer. Herstellungskosten sind für die Bestimmung der Darlehenssumme wichtig.

 

Hypothek

 

Eine Hypothek ist eine Möglichkeit einen Baukredit zu sichern, und damit eine Alternative zur Grundschuld. Die Hypothek ist im Gegensatz zur Grundschuld an eine bestimmte Darlehensforderung gebunden und der Wert der Hypothek verringert sich um den Betrag, der abgezahlt wird. Wenn die Hypothek voll getilgt ist, erlischt sie.

Da die Grundschuld unabhängig von einer Forderung ist, kann sie auch bei Darlehensänderung oder als Sicherheit für neue Darlehen benutzt werden oder an Andere abgetreten werden. Durch diese Flexibilität wird heutzutage von den Kreditgebern die Grundschuld gegenüber der Hypothek bevorzugt.

 

I

 

Immobilienbewertung

 

Bei der Immobilienbewertung wird der Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie ermittelt, um diese dann als Sicherheit für ein Darlehen zu verwenden. Die Bewertung trägt zur Entscheidungsfindung des Kreditgebers über Kredithöhe und angebotenen Konditionen bei.

 

Immobilienverrentung oder Immobilienrente

(auch Umkehrhypothek)

 

Bei einer Immobilienverrentung kann man eine schuldenfreie Immobilie an eine Bank überschreiben, so dass diese, nach dem Ableben, die Immobilie erhält. Dafür bekommt man einen einmaligen Betrag oder eine monatliche Rente ausbezahlt und behält lebenslanges Wohnrecht. Die Höhe der Auszahlungssumme wird abhängig vom Wert der Immobilie (Objektbewertung), dem Alter des Eigentümers bzw. der Lebenserwartung und dem geltenden Zinssatz festgelegt.

 

J

 

Jahresleistung

 

Die Jahresleistung (auch Annuität) bezeichnet die Darlehensrate, die vom Darlehensnehmer pro Jahr zurückgezahlt wird. Sie setzt sich aus Zinsanteil und Tilgungsanteil zusammen. Bei einem Annuitätendarlehen ist die Jahresleistung konstant und mit dem damit dem abgezahlten Darlehensbetrag sinkt der Anteil der Zinsen und steigt der Anteil der Tilgung.

 

K

 

KfW-Förderdarlehen

(KfW = Kreditanstalt für Wiederaufbau)

 

Folgende Förderprogramme werden beispielsweise unterstützt:

  • energieeffizientes Bauen und Sanieren
  • Förderung von Heizungsanlagen in bestehenden Immobilien (z. B. Einbau von Wärmepumpen)
  • Einsatz von erneuerbare Energien
  • Altersgerechter Umbau

 

Die KfW-Förderbank unterstützt mit ihren wohnwirtschaftlichen Programmen den Erwerb, die Modernisierung und Sanierung sowie die Errichtung von Wohnimmobilien. Die KfW vergibt die Darlehen nicht direkt, sondern über durchleitende Kreditinstitute. Die Zinssätze der KfW-Darlehen liegen bei einigen Programmen unter den Marktkonditionen. Ob und in welchem Umfang Sie zinsgünstige Förderdarlehen erhalten können, muss bei jeder Baufinanzierung genau geprüft werden.

 

Kombi-Darlehen

 

 

  • Kombination aus einem Annuitätendarlehen mit gebundenem Sollzinssatz und einem Flex Darlehen
  • Sondertilgung bis zu 100% für den Flex-Darlehensteil ohne weitere Kosten
  • variabler Darlehensteil kann in ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz umgewandelt werden

 

Das Kombi-Darlehen ist eine Kombination aus einem Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz (Annuitätendarlehen) und einem speziellen Sondertilgungsdarlehen (Flex-Darlehen). Für mindestens 50 % des gewünschten Darlehensbetrages wird ein Annuitätendarlehen mit einer langfristigen Sollzinsbindung von mindestens 5 Jahren vereinbart. Der Restbetrag (max. 50% der Darlehenssumme) wird in Form eines speziellen variablen Sondertilgungsdarlehens aufgenommen, das jeweils zum Zinsanpassungstermin ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann. Der Zinssatz dieses Sondertilgungsdarlehens wird auf Basis der 3-Monats-EURIBOR-Zinsen festgelegt. Damit profitieren Darlehensnehmer direkt von den tiefen Leitzinsen der Europäischen Zentralbank, können bei steigenden Zinsen den variablen Darlehensteil aber auch in ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz wandeln.

 

Kompaktdarlehen

 

  • viele Finanzpartner gewähren den Kompaktkredit ohne Eintragung einer Grundschuld
  • feste Rate während Zinsbindungszeit
  • Sondertilgungsoption
  • Mindestdarlehenssumme 10.000,00 €
  • Maximale Finanzierungshöhe 50.000,00 €

 

Ein Kompaktdarlehen, ist wie ein Annuitätendarlehen, ein Darlehen mit konstanten Raten. Die Höhe der zu zahlenden Rate bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Der Vorteil liegt darin, dass viele Finanzierungspartner, dieses Darlehen ohne die Eintragung einer Grundschuld gewähren. Aus einem vereinbarten Zins- und Tilgungssatz errechnet sich Ihre feste Rate (Annuität), die für die gewählte Laufzeit (Zinsbindung) unverändert bleibt. Durch die laufende Tilgung des Darlehens nimmt der Zinsanteil innerhalb Ihrer Rate stetig ab, in gleichem Maße erhöht sich Ihre Tilgungsleistung. Mit jeder Tilgung verringern Sie die Darlehenszinsen. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist erfolgt in der Regel eine Anschlussfinanzierung, jedoch werden in der Praxis für ein Kompaktdarlehen, die Volltilger-Variante gewählt.

 

Konstant-Darlehen

 

  • Kombination aus Bausparvertrag und Forward-Darlehen
  • feste monatliche Rate über die gesamte Laufzeit
  • Zinssatz festgeschrieben
  • nach Zuteilung des Bausparvertrags wird das Bausparguthaben zur teilweisen Tilgung verwendet
  • Einbindung von KfW Darlehen möglich

 

Bei einem Konstant-Darlehen lassen sich die aktuellen Konditionen - und somit Ihre monatliche Rate - für die gesamte Laufzeit des Darlehens festschreiben. Das Konstant-Darlehen ist eine Kombination aus einem Bausparvertrag und einem Vorausdarlehen. Bei Vertragsabschluss wird Ihr Finanzierungsbedarf zu 100 % ausbezahlt. Bis zur Zuteilung des Bausparvertrages bezahlen Sie eine feste monatliche Rate bestehend aus Bausparbeitrag und Zinsen des Vorausdarlehens. Bei Zuteilung des Bausparvertrages wird das Darlehen mit dem Bausparguthaben teilweise getilgt. Der verbleibende Restkredit läuft als Bauspardarlehen weiter. Die bisher gewohnte monatliche Rate ändert sich nicht, sie wird jetzt jedoch für Zinsen und Tilgung des Bauspardarlehens verwendet.

 

Kündbare Darlehen

(Kündigungsdarlehen)

 

  • hohe Flexibilität für Kreditnehmer
  • gebundener Sollzinssatz
  • Darlehenskündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung
  • gegen Zinsaufschlag sichert man sich Kündigungsrecht
  • zur Sicherheit werden Sperrfristen vertraglich festgelegt(zum Beispiel bis zum Ablauf der ersten drei Jahre)

 

Immer bedeutender beim Kauf einer Immobilie und dessen Finanzierung, die Flexibilität. Viele Kunden wünschen sich die Möglichkeit aus dem Darlehensvertrag jederzeit "aussteigen" zu können. Dies ist oft nur mit der Entrichtung einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank möglich. Bei der besonderen Darlehensform - dem Kündigungsdarlehen - sichert man sich gegen einen Zinsaufschlag das Kündigungsrecht. Das bedeutet, sie haben während der Darlehenslaufzeit die Möglichkeit, ohne Angabe von Gründen, vorzeitig zu kündigen und die Restschuld zu begleichen. Einige Banken setzen zu ihrer Sicherheit eine sogenannte Sperrfrist (z. B. 3 Jahre) fest, d h. das Darlehen kann nicht vor Ablauf dieser Frist gekündigt werden.

 

Anders als bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie beim Kündigungsdarlehen über die gesamte Laufzeit Ihres Baukredits nur Zinsen, keine Tilgung. Der Zinsbetrag errechnet sich von der Darlehenssumme und bleibt über die Laufzeit gleich. Bei dieser Art der Immobilienfinanzierung ist das Finanzierungsvolumen am Ende der Kreditlaufzeit oder nach Kündigung in voller Höhe zu tilgen. Die Tilgung kann durch Eigenkapital oder natürlich auch durch eine Anschlussfinanzierung erfolgen.

 

Sie ahnen es schon was zum Thema Darlehenslaufzeit bei einem Kündigungsdarlehen an erster Stelle steht! Na klar! Die Kündigungsoption. Allerdings ist gibt es auch hier eine vorab festgelegte Laufzeit, die sie nach Bedarf abbrechen können. Wie oben bereits erwähnt wird von manchen Banken vertraglich eine Sperrfrist (z. B. 3 Jahre) zur Sicherheit festgesetzt.

Wie in der Baufinanzierung üblich haben sie auch hier einen gebunden Sollzinssatz mit Zinsbindung. Der Zinssatz ist aufgrund der Kündigungsoption etwas höher.

 

 

L

 

Liebhaberobjekt

 

Eine Immobilie wird als Liebhaberobjekt bezeichnet, wenn sie aufgrund von Design, Lage, oder Ausstattung nur einen begrenzte Anzahl von Interessenten hat, was sich auf die Möglichkeit des Wiederverkaufs auswirkt. Daher verlangt ein Kreditgeber bei Liebhaberobjekten oft einen hohen Eigenkapitalanteil und/oder zusätzliche Sicherheiten.

 

Löschungsbewilligung

 

Eine Löschungsbewilligung vom Grundschuldgläubiger (Kreditgeber) wird benötigt, um die Grundschuld, die zur Sicherung eines Darlehens im Grundbuch eingetragen wurde, vom Grundbuchamt löschen zu lassen.

 

M

 

Modernisierungsdarlehen

 

  • auch Modernisierungskredit oder Wohnkredit genannt
  • Wahl zwischen Konsumentenkredit, der klassischen Baufinanzierung oder KfW-Modernisierungskredit
  • bereits ab 25.000 € kann sich ein Modernisierungsdarlehen im Rahmen einer klassischen Baufinanzierung lohnen
  • oft auch ohne Eintragung einer Grundschuld möglich

 

Ein neues Bad oder eine neue Heizung? Die Modernisierung oder das energetische Sanieren einer Immobilie kann sehr schnell ins Geld gehen und Fremdkapital muss aufgenommen werden! Sie haben die Wahl zwischen der klassischen privaten Baufinanzierung, vielleicht in Verbindung mit Bausparen oder bei kleineren Modernisierungen auch der Konsumentenkredit (Privatkredit). 

 

Der Darlehensvertrag wird in jedem Fall zwischen der finanzierenden Bank, Sparkasse, Versicherung oder Bausparkasse (Gläubiger) und dem Immobilienbesitzer (Schuldner) geschlossen.

 

Finanzierungssumme = Modernisierungskosten  +  Finanzierungsnebenkosten  -  Eigenkapital

 

Die Bonität des künftigen Darlehensnehmers ist die Grundvoraussetzung zur Genehmigung des Darlehens und wird von der Bank genau geprüft. In der Praxis heißt das, die Einnahmen- und Ausgabenrechnung inklusive der zukünftigen Baufinanzierungsrate darf nicht negativ sein. Aufgrund der am 21.03.2016 in Deutschland in Kraft getretenen Wohnimmobilienkreditrichtlinie wird nun bei Darlehensabschluss auch die ausreichende Bonität nach Ende der Zinsbindungsfrist und bei Renteneintritt geprüft.

 

Einfluss auf die Höhe der Zinsen haben Darlehensart, Kreditlaufzeit, Zinsbindung, Tilgung und eine etwaige Sondertilgungsmöglichkeit.

 

Der Beleihungsauslauf wird über den Beleihungswert der Immobilie ermittelt, dieser kann durch ein gesondertes Wertgutachten bestimmt werden. Von diesem Wert, der 100% entspricht, berechnet das Kreditinstitut den sogenannte Beleihungsauslauf, der maßgeblich für die Finanzierung ist. Die Modernisierung kann sich ja nach Art und Umfang positiv auf den künftigen Beleihungswert der Immobilie auswirken.

  

Der Staat fördert die Modernisierung von Immobilien durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW. Vor allem das energetische modernisieren oder der altersgerechte Umbau wird gefördert. Sie haben die Wahl zwischen einem günstigen KfW-Kredit oder -Zuschuss!

 

Immobilienwert steigernde Modernisierung:

  • Dach
  • Wärmedämmung
  • Heizung
  • Fenster
  • Bad / WC

 

Nicht Immobilienwert steigernde Modernisierung:

  • Tapezier- und Malerarbeiten
  • Bodenbeläge
  • Einbauküche

 

Eigenkapitaleinsatz:

  • Kosten der Finanzierung sollten 80% des Beleihungswertes nicht übersteigen

 

Finanzierungsnebenkosten:

  • Kosten für die Eintragung oder Übertragung der Grundschuld
  • bereits vorhandene Grundschulden können kostengünstig übertragen werden
  • Info: kleinere Darlehen sind teilweise ohne Grundschuldeintragung möglich
 

N

 

Nachfinanzierung

 

Die Nachfinanzierung ist bei der Baufinanzierung notwendig, wenn die ursprünglich kalkulierten Kosten am Ende doch höher ausfallen als geplant.

 

O

 

Objektbewertung

 

Bei der Objektbewertung wird der Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie ermittelt, um diese dann als Sicherheit für ein Darlehen zu verwenden. Die Bewertung trägt zur Entscheidungsfindung des Kreditgebers über Kredithöhe und angebotenen Konditionen bei.

 

P

 

Privatkredit

 

  • zur Finanzierung kleinerer Vorhaben
  • schnelle, unkomplizierte Abwicklung
  • monatlich gleichbleibende Raten
  • Sondertilgungen jederzeit möglich, bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Kredits wird oft eine einmalige Gebühr von i.d.R. 1% der noch offenen Darlehenssumme berechnet

 

Der Privatkredit, auch Ratenkredit oder Konsumentenkredit genannt, ist die ideale Möglichkeit, sich unkompliziert und schnell kleine Wünsche, wie eine neue Küche oder auch eine Renovierung, zu erfüllen. Es kann auch eine hilfreiche Ergänzung zur klassischen Baufinanzierung sein. Auch Immobilieneigentümer profitieren von der unkomplizierten Abwicklung und der großen Flexibilität. Somit können z. B. auch kleine Modernisierungen einfach finanziert werden. 

 

Genau wie bei einem klassischen Annuitätendarlehen zahlen Sie monatlich gleichbleibende Raten, die sich aus dem Zinssatz und einem Tilgungsanteil zusammensetzen. Beim Privatkredit bestimmen Sie den Zeitraum, innerhalb welchem Sie das Darlehen vollständig zurückzahlen möchten. Aus dieser Vorgabe ergibt sich dann der notwendige Tilgungsanteil, mit dem das Darlehen über die Laufzeit vollständig zurückgeführt wird. Dabei gilt: Je kürzer der vereinbarte Zeitraum, desto höher der notwendige Tilgungsanteil und damit die monatliche Rate. Umgekehrt sinken aber auch der Zinsaufwand und die damit verbundenen Gesamtkosten der Finanzierung. Sehr häufig wird eine kurze Laufzeit noch zusätzlich mit günstigeren Zinsen belohnt.

 

 

 

Prolongation

 

Bei einer Prolongation handelt sich es um eine Verlängerung eines bestehenden Darlehens bei dem derzeitigen Kreditgeber zum Sollzinsbindungsende.

 

Bitte beachten Sie, dass Ihre bisherige Bank nicht verpflichtet ist eine Anschlussfinanzierung durchzuführen. Mitunter kommt es vor, dass sie stattdessen eine Tilgung der Restschuld verlangt, sollte sich beispielsweise die finanzielle Situation des Kreditnehmers verschlechtert haben. Die Bank ist allerdings dazu verpflichtet dem Kunden nach dem Risikobegrenzungsgesetz aus dem Jahr 2008 das mindestens 3 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung mitzuteilen.

 

In der Regel entfällt bei einer Prolongation (Fortführung der Finanzierung bei der bisherigen Bank) die Bonitätsprüfung von Seiten der Bank.

 

R

 

Restschuld

 

Restschuld ist der Betrag, der nach Ende der Zinsbindung noch offen ist, also nicht getilgt wurde. Um die Restschuld zu begleichen ist dann meist eine Anschlussfinanzierung notwendig.

 

Restschuldversicherung

 

Eine Restschuldversicherung übernimmt im Falle bestimmter, versicherter Ereignisse (z.B. Unfall, Krankheit, Arbeitslosigkeit, Tod, Zahlungsunfähigkeit, usw.), die man einzeln oder komplett versichern kann, die Tilgung der noch offenen Darlehenssumme entweder für eine bestimmte Zeit oder vollständig. Sie werden zusammen mit dem Darlehen angeboten und abgeschlossen.

Da die Restschuldversicherung oft teuer ist, die Darlehenssumme und den Effektivzins erhöht, sollte man genau prüfen ob der Abschluss einer solchen Versicherung sinnvoll und notwendig ist; oft bestehen bereits andere Versicherungen (z.B. Lebensversicherung), die vergleichbaren Schutz bieten.

 

S

 

Sollzinsfestschreibung

(Zinsbindung)

 

Unter der Sollzinsfestschreibung versteht man den Zeitraum für den man den vereinbarten Sollzins festschreibt. Durch die Festschreibung ist der Zins für diesen Zeitraum gebunden. Die Dauer der Zinsfestschreibung kann je nach Finanzierungsvorhaben zwischen 1 und 20 Jahre variieren. In seltenen Fällen sind auch Sollzinsfestschreibungen über 20 Jahre möglich.

 

Sondertilgung

 

Für mehr Flexibilität in allen Lebenslagen gibt es die Möglichkeit Sondertilgungen zu leisten. Viele Banken bieten in der Baufinanzierung eine kostenfreie Sondertilgungsoption von 5% p.a. an.  Einige Banken gewähren 10% p.a. nur gegen einen Zinsaufschlag von 0,1% - 0,2%. Eher die Ausnahme stellen Sondertilgungsmöglichkeiten von bis zu 100% p.a. dar.

 

T

 

Tilgungsplan

 

Der Tilgungsplan ist die Auflistung der einzelnen Darlehensraten und zeigt die jeweiligen Anteile der Zinsen und Tilgung, sowie die Restschuld. Ein Kreditgeber ist gesetzlich verpflichtet, dem Kreditnehmer, einen Tilgungsplan zur Verfügung zu stellen.

Ein Tilgungsplan kann nur für den Zeitraum in dem ein fester Sollzinssatz gilt, exakt sein. Daher sollte man sich bei Änderungen, bei Tilgungspausen und auch wenn man eine Sondertilgung getätigt hat, einen aktuellen Tilgungsplan erstellen lassen.

 

U

 

Umschuldung

 

Von einer Umschuldung spricht man, wenn ein Darlehen durch ein anderes ersetzt wird oder nach Ende der Sollzinsbindung eine Anschlussfinanzierung notwendig wird, um den noch nicht getilgten Betrag zu finanzieren.

Eine Umschuldung während einer laufenden Sollzinsbindung dient meist dazu, günstigere Zinssätze in Niedrigzinszeiten zu bekommen und damit die Darlehensraten zu reduzieren. Dabei muss natürlich berücksichtig werden, dass eine Kündigung währender der Sollzinsbindung nicht immer so einfach möglich ist oder von dem Darlehensgeber akzeptiert wird.

Auch können bei einem Darlehenswechsel Kosten anfallen, allen voran die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Kosten sollten daher genau gegen die Ersparnisse durch günstigerer Zinsen gerechnet werden. Manchmal werden sie auch von einem neuen Kreditgeber übernommen.

Ist die Sollzinsbindung abgelaufen oder zehn Jahre alt (unabhängig davon ob die eigentliche Sollzinsbindung länger ist) kann das Darlehen mit sechs Monaten Kündigungsfrist gekündigt werden und es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

 

V

 

Vollfinanzierung

 

Man spricht von einer Vollfinanzierung, wenn Sie kein Eigenkapital haben oder Ihr Eigenkapital nicht in die Finanzierung einbringen wollen und den gesamten Immobilienwert finanzieren möchten! Erwerbsnebenkosten wie Maklercourtage, Notarhonorar, Grundbuchkosten und Grunderwerbssteuer können ebenfalls mitfinanziert werden. Das Angebot der Immobilien-Vollfinanzierung richtet sich vor allem an einkommensstarke Bauherren oder Käufer, die noch keine Gelegenheit hatten, sich ein finanzielles Polster anzusparen.

 

Volltilger-Darlehen

 

  • Sollzinsbindungsfrist = Darlehenslaufzeit
  • Darlehensrate bleibt während der gesamten Laufzeit gleich
  • am Ende ist der Kredit komplett getilgt - keine Restschuld
  • einige Banken gewähren Zinsrabatte
  • Tilgungssatz richtet sich nach der Finanzierungslaufzeit
  • KfW Darlehen möglich

 

Immobilienkäufer nutzen die aktuelle Niedrigzinslage für eine schnellere Darlehenstilgung aus und greifen dabei häufig auf das Volltilger-Darlehen, eine Art von Annuitätendarlehen, zurück. Besonders geeignet für Kreditnehmer die bei der Finanzierung ihrer Immobilie kein Zinsrisiko eingehen möchten oder die passende Darlehensart für Ihre Anschlussfinanzierung suchen.

 

Die Rate (= Annuität) bleibt, wie beim Annuitätendarlehen, über die gesamte Darlehenslaufzeit gleich. Sie setzt sich aus Zins (gebundener Sollzinssatz) und Tilgung zusammen.

 

Die Zinsbindungsfrist ist beim dieser Art der Immobilienfinanzierung gleich der Darlehenslaufzeit. Nach Ablauf der Zinsbindung haben Sie ihren Kredit vollständig an die Bank zurückgezahlt.

 

Anders als beim klassischen Annuitätendarlehen geben Sie nicht den Tilgungssatz vor, sondern den Zeitraum in dem Sie das Darlehen vollständig zurückzahlen möchten. Aus dieser Vorgabe ergibt sich der notwendige Tilgungsanteil Ihrer monatlichen Rate. Dabei gilt: Je kürzer der vereinbarte Rückzahlungszeitraum ihres Baukredits, desto höher der notwendige Anteil der Tilgung. Einige Banken gewähren spezielle Zinsrabatte für Volltilger-Darlehen. Der Zinsanteil sinkt im Darlehensverlauf, die Tilgung hingegen steigt. Warum? Die Zinsen errechnen sich jeden Monat neu von der noch vorhandenen Restschuld.

 

Vorfälligkeitsentschädigung

 

Wird ein Darlehen vor Ablauf der Sollzinsbindung gekündigt oder zahlt der Darlehensnehmer eine nicht vereinbarte Sondertilgung, lässt sich der Darlehensgeber die entfallende Zinsen meist durch eine Vorfälligkeitsentschädigung ausgleichen.

Eine Ausnahme gibt es wenn die Sollzinsbindung zehn Jahre alt ist; hier kann das Darlehen mit sechs Monaten Kündigungsfrist ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden.

 

W

 

Wohn-Riester-Darlehen

 

Beim Wohn-Riester-Darlehen können Sie die Vorteile der Riester-Förderung auch für die Finanzierung des Kaufs oder Baus einer selbstgenutzten Immobilie über zertifizierte Altersvorsorgeverträge nutzen. In diesem Zusammenhang spricht man von einem so genannten Wohn-Riester-Annuitätendarlehen, das von allen förderungsberechtigten Personen genutzt werden kann. Im Vergleich zu Riester-Bausparverträgen profitieren Sie bei dieser Lösung sofort von der Riester-Förderung und müssen nicht erst bis zur Zuteilung des Bausparvertrages warten. Für Darlehensnehmer fallen auch keine zusätzlichen Kosten in Form von Zinsaufschlägen oder Abschlussgebühren an. Beim Wohn-Riester-Annuitätendarlehen fließen die Zulagen aus der Riester-Förderung direkt in die Tilgung des Immobiliendarlehens ein. Somit können Darlehensnehmer durch eine geringere Tilgungsleistung die monatlichen Raten senken oder bei entsprechend höherer Tilgung die Laufzeit des Darlehens verkürzen. Um die Zulagen optimal auszunutzen, besteht ein Sondertilgungsrecht in Höhe des maximalen förderfähigen Betrags von 2.100 Euro jährlich.

 

Z

 

Zinsbindung

(Sollzinsfestschreibung)

 

Unter der Zinsbindung versteht man den Zeitraum für den man den vereinbarten Sollzins festschreibt. Durch die Festschreibung ist der Zins für diesen Zeitraum gebunden. Die Dauer der Zinsfestschreibung kann je nach Finanzierungsvorhaben zwischen 1 und 20 Jahre variieren. In seltenen Fällen sind auch Sollzinsfestschreibungen über 20 Jahre möglich.